こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
「COZUCHI(コズチ)」史上過去最大ファンドの代々木公園事業用地が公開されました！
【先着】キャピタルゲイン9.9% + インカムゲイン型 0.1% ！2022年5月5日 12時から募集開始！
抽選で最大10万円キャッシュバックキャンペーン実施！
目次
プロジェクト概要
・募集総額：3,600,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：10.0 %(キャピタルゲイン9.9% + インカムゲイン0.1%)
・募集方法：先着
・募集開始：2022/05/05 12:00:00～2022/05/24 13:00:00
・運用期間：12ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：99,990,000 円
本ファンド概要とキャンペーンについて
本ファンドは、代々木公園駅から徒歩1分に所在する全体約517坪の土地の所有権および底地権と、
体開発された建物の一部所有権を投資対象にしています。
本物件は築57年の物件であり、旧耐震基準の建築物のため、TRIAD社としては安全性の観点から建て替えを目指すべきであると考えております。
安全性の是正及び本来持つべき価値から空洞化してしまっている本物件に対して、建て替えに関する利害関係者間の調整を推進し、
所有部分を大手デベロッパーや共同事業者をはじめとした権利調整を行う業者に対して売却することでキャピタルゲインを配当します。
また、本ファンドでは投資額に応じた、キャッシュバックキャンペーンを実施いたします。
詳細は公式ページを参照ください！
COZUCHI初のAll or Nothing方式を採用
本ファンドはAll or Nothing方式をとり、募集期間内に応募金額が最低成立金額の25億円に達することでファンドが成立します。
最低成立金額に満たない場合ファンドは不成立となり、COZUCHIにてファンド内容の実施および配当義務は発生致しません。
また、最低成立金額の25億円には達したものの募集金額の36億円に満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行い、
優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定です。
なお、募集段階の劣後割合は22.6％となっております。
格式高い「代々木公園エリア」
本物件が所在する「代々木公園エリア」は、徒歩圏内に個性的なお店が並び、感度の高い大人が集う奥渋谷と呼ばれるエリアや、
代々木公園を抜ければ原宿、北東に位置する新宿には代々木八幡駅から6分ほどでいくことが出来る、
都心のメインエリアに非常にアクセスの良い場所です。
しかしながら山手線沿線からは少し離れることで得られる静けさや大人の雰囲気は、都心の中でも一種独特であります。
また、「代々木公園エリア」には都心にアクセスがいい中で他にはない魅力として、まさに代々木公園をはじめとした自然の多さが特徴と言えます。
都会の中心でありながらも、広大な代々木公園があり、更には代々木八幡宮があり、
山手通りや井の頭通りなどの大通りもありますが並木道となっている風景は都会の中のオアシス的なエリアです。
そんな代々木公園エリアは洗練と利便性を兼ね備えた街として、一度は住んでみたい憧れの街と称されることもあります。
約517坪と駅徒歩1分の希少性
本物件は、代々木公園駅と代々木八幡駅の2路線が利用可能であり、駅までは徒歩1分のアクセスです。
また、敷地は約517坪と広大であります。再開発が日々進んでいる都心において、特にブランド価値の高い「代々木公園エリア」では、
この規模のまとまった土地が駅徒歩1分で出てくることは中々無く、希少性が非常に高い物件であります。
さらに、約517坪の広大なまとまった土地であることが建築基準法で定める「総合設計制度」の対象となる可能性があり、
対象となれば容積率などが緩和されるため本来の制限の高さを超えた大規模建築が可能となり、開発用地としてのポテンシャルは非常に上がります。
実際に、本物件の横には住友商事株式会社と東京建物株式会社の共同開発であるタワーマンション「ブリリアタワー代々木公園クラッシィ」が
行政から「総合設計制度」の適用を受け、2018年に開発を行った実績があるため本物件においても「総合設計制度」の適用の蓋然性は高いと考えられます。
＊「総合設計制度」とは、建築基準法に規定されており、ビルやマンションなどの敷地に一定割合以上の公開空地（誰でも入れる歩道や広場、待ち合わせ場所に使える吹き抜けのアトリウム空間など）を設けることにより、市街地の環境改善に役立つと認められる場合、容積率の制限などの建築制限を特別に緩和し本来よりも高い建物が建つこと。
行政から指導もあり安全性の是正は必要
本物件は1965年に建築された築57年の物件です。
1981年に耐震設計法が改正され現在建築されている不動産に関してはいわゆる新耐震基準となっており、
震度6以上の地震でも耐えられる条件での建築が義務付けられていますが、
それ以前の本物件のような建物は旧耐震基準として震度5程度の地震に耐えられることが基準となっていました。
老朽化も進んでいる上でいつ発生するか分からない地震リスクを考えると非常に危険な状態であると考えております。
更に、本物件は山手通りという幅員45.2mの大通りに面しており、この山手通りは国土交通省が定める一般緊急輸送道路に指定されています。
災害時に緊急車両が通るこの大通りに、仮に地震等の災害で本物件が倒壊し道を塞ぐようなことがあった場合には
災害対応に大きく支障をきたすため本物件は行政から対応を求められています。
※「一般緊急輸送道路」とは、地震などの大規模な災害が発生したとき、救急・消火活動や被災者への物資の供給を円滑に行うため、緊急車両の通行を確保できるようあらかじめ指定された道路のこと。
権利関係を整えるため参画
本ファンドは、東証スタンダードの上場企業と共同で事業を推進します。本物件の本来あるべき姿及び価値、
そこにいたるまでの費用や期間などを各権利者に対して提案・提示し、
それぞれの権利者が得るべき利益や費用を明瞭にすることで建て替えを推進していきます。
建て替えの方法については、TRIAD社が所有する完全所有権の部分（病院跡地）と底地部分（借地権付き区分マンション）を分けて開発する方法と、一体で開発をする方法について検証を進めております。
一体で開発をする場合については、総合設計制度を利用出来る可能性があり、
メリットは大きいながらも借地権付き区分マンションの権利者の5分の4以上の合意が必要なことから条件等の調整に時間がかかることも考えられます。
また、現況の借地権付き区分マンションは土地面積に対して容積率を超過して建築されており、
建て替える場合には面積が小さくなり、また建築費用の負担等が発生することが考えられます。
そこで、共同事業者は適切な金額での権利の買取も進めており、既に多くの権利者との間で契約や合意を得ています。
TRIAD社としては、将来起こりうる地震というリスクに対して、できるだけ早急に対応を進めることが最も大切であると考えております。
本ファンドの売却戦略
本ファンドは、建て替えについての合意がなされ、本物件を大手不動産デベロッパーに売却することが目標となります。
また、既に大手数社から引き合いがあり、新築する場合の建築プラン等の検証も進んでおります。
なお本ファンド運用終了時に建て替えの合意が形成されていない場合は、共同事業者を含む権利調整を行う事業者へ売却を行います。
想定利回りである年10％の配当については共同事業者が買取を約束している金額から算出しております。
また、合意形成が進んでいく毎に目標である一体としての建替の蓋然性が高まっていくため他の事業者に引き継ぐ形での売却も可能です。
現時点においても幾つかの事業者から引き合いがあります。
完全所有権部分でのリスクへッジ
本ファンドは、先述の通り、完全所有権部分単体での開発も踏まえた上での投資であります。
TRIAD社の仕入れ金額は、完全所有権部分である約302坪（58.5％）の開発を行った場合についても成立する仕入と考えております。
前提として、2016年から現在までの渋谷区の公示地価平均推移をみると約1.5倍上昇しており、
2016年当時に取得された本物件と同規模水準の近隣取引事例から土地坪単価から計算すると本案件では坪単価1,680万円ほどの相場と想定されます。そのため、約517坪の本物件全体としては86億円ほどの評価と見込まれます。
物件全体を86億円と評価した場合、TRIAD社が保有する完全所有権部分は全体の58.5％のため50.31億円の評価となります。
本物件は2棟が連なって建築されているため強制執行して所有権部分を分ける場合には解体が必要となりますので、
解体費用は約2.5億円と見積もっています。解体費用を差し引いても本ファンドの総額である46.5億円以上での売却は可能であると考えております。
完全所有権部分は単独での売却等は当然可能なため、代々木公園駅徒歩1分の約302坪の開発用地は非常にニーズは高く、
売却活動については問題ないと考えております。
また投資家の皆様から預かる優先出資分である36億円に関しては解体費用を差し引いても相場から25%ほどのディスカウントとなるため余裕があると考えています。
最悪のケースを想定したリスク分析としては記載の通りですが、当然本ファンドは、全体としての建て替えを目的としており、
売却する場合についてもその目的を前提として買取を約束している共同事業者等への売却を行うつもりであります。
投資家保護の一環としての「自己信託」
本ファンドはこれまでのCOZUCHIのファンド規模である、数億円単位を大幅に超えた36億円を募集する過去最大のファンド規模となっております。サービス開始からこれまで、1号事業者であるTRIAD社及び当社LAETOLI、その他弁護士や司法書士などの専門家と共に将来的なCOZUCHI規模拡大を目指していく上での投資家保護について協議して参りました。
本ファンドでは投資家保護の一環の1つの施策として「自己信託」という制度を利用し、投資家の皆様からお預かりする資産の保全を図ります。
下記は本ファンドにおける1号事業者であるTRIAD社のプレスリリース転載です。
本取り組みはTRIADの行動理念である「For Investor/投資家のために」を実践したもので、投資家の皆様の資産の重みを深く理解し、
投資家の皆様からお預かりしている資産の保護を目的としたものです。代々木公園案件は不動産登記簿上で信託登記され、
信託受託者の倒産時においてもその固有財産とは別扱いとなる信託財産であることが公示されることになります。
本自己信託実施は、不動産クラウドファンディングサービス「COZUCHI」を運営するLAETOLI株式会社（以下「LAETOLI」）と共同して、
投資家保護を目的とする施策の一環として考案されたものです。検証を経て本案件に活用することにしました。
当社は原則として、今後「COZUCHI」を利用して行う匿名組合スキームを使用した不動産事業案件のうち、自己信託(信託宣言)の適用が可能な案件には継続的に実施していく予定であります。
配当ポリシー
COZUCHIではキャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。
本ファンドでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、
想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。
ファンドのまとめ
募集金額が過去最大の36億と多めですが、
代々木公園駅徒歩1分と資産価値がとても高い場所で、TRIAD社の完全所有権部分でも
50億の価値があるため安全性が高いファンドだと思います！
お得なキャンペーンも同時に実施されるので私も投資したいと思います！
2022年5月5日に50万円出資しました！
COZUCHIさんは様々な案件があり、ファンドを通して
不動産投資に参加できるのは良いですね！
気になる方は、公式ページをチェックしてみてください♪
COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
私も投資しており、
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
気になる方は以下の公式ページをチェックしてみてください♪
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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