こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
渋谷区広尾底地プロジェクト フェーズ2【抽選】利回り4.5% が公開されました！
申し込み期間は
12/05 19:00-12/12 13:00！
目次
プロジェクト概要
・募集総額：383,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：4.5 %(キャピタルゲイン1.0% + インカムゲイン3.5%)
・募集方法：抽選
・募集開始： 12/05 19:00-12/12 13:00
・運用期間：12ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：30,000,000 円
本ファンドの特徴
本ファンドは、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩6分にある、約197坪の底地の所有権（底地権という）および借地権付き区分マンション2戸を投資対象としております。
本ファンドの運用期間は1年ですが、底地プロジェクトをベースに始まった長期的な運用を想定する大規模構想の2年目にあたります。
都心の一等地で、地代や賃料収入による安定した収益を得ながら、本ファンド運用終了時には、TRIAD社が買い取ることでキャピタルゲインを配当します。
広尾底地・借地プロジェクト出資者優先ファンド
本ファンドは2022年12月27日に運用終了を迎える「渋谷区広尾 底地プロジェクト（№34）」及び「渋谷区広尾 借地プロジェクト（№38）」（以下「前回ファンド」）のフェーズ移行による継続ファンドとなります。
フェーズ移行に際し、前回ファンドにご出資いただいている投資家の皆様には出資金移行による優先枠を設けます。
優先枠内容としまして、前回ファンドの出資額を上限に本ファンドへの出資を確定いたします。
※両ファンドに出資いただいている場合、両ファンドの出資合計額が上限となります
なお、本ファンドにつきましては、一般募集も同時に行いますので、前回ファンドの出資者からの出資申込額が優先出資募集額に満たない場合、一般募集からの出資も受付けます。
前回ファンドの出資額以上の出資希望につきましては、一般募集からのお申込と同様、抽選対象となりますのでご了承ください。
【出資金移行のための投資家様の必要手続き】
①契約成立前書面の重要なポイントに出資元本移行についての記載を確認
②出資元本移行にご同意いただける方のみ通常通り申込
→12月5日19時募集開始の「渋谷区広尾 底地プロジェクトフェーズ2」の本ファンドページから申込が必要です。
③出資金は前回ファンドから移行されますので振込は不要です。
※移行分については、募集締切日の翌営業日までに弊社側で「入金済み」へと処理させていただきます。
※出資確定時には通常通り「ファンド応募結果のご連絡」メールをお送りしますので、契約成立時書面への同意をお願いします。
その後、「出資金の振込先口座のご案内」メールが送信されますが、お振込みは不要です。
※追加申込分（前回ファンド出資額以上の出資希望分）は抽選となるため当選時には振込が必要となります。
閑静な高級住宅街が広がる広尾
広尾は都内屈指の高級住宅街であり、繁華街がなく落ち着いた雰囲気ながら、渋谷・恵比寿・青山・六本木に囲まれた便利なエリアです。
広尾駅の近隣には大使館も多くあり国際色豊かな街で人気が高く、輸入食品スーパーの明治屋など、広尾商店街には洗練されたショップやレストランが数多く存在します。
また有栖川宮記念公園など、今も残る豊かな自然環境が広尾の街並みの良さを物語っています。
底地から得られる地代と譲渡承諾料
一般的な不動産では土地の完全な所有権を持つことで、その土地を自ら自由に使い、マイホームを建てて居住することや建物を建ててから人に貸すことが出来ます。
本ファンドでは土地における底地も投資対象としており、土地に建物を建てて住むことができる権利である借地権の大半を他人が所有しているファンドとなっています。
本プロジェクトのように土地と建物の所有者が違うときの土地のことを底地と言い、底地を所有する権利のことを「底地権」と言います。
「底地権」にもとづいて、借地権者（建物の所有者）に対し土地の利用権を貸す対価として、地代（土地の賃料）や譲渡承諾料などの収益を得ることができます。
譲渡承諾料とは借地権者が借地権を売却する際、事前に底地権者の承諾を得ることが必要となり、勝手に売却することはできないため、この承諾をもらうために支払うものです。
この譲渡承諾料という「底地権」で得られる一時金の収益は本ファンドにおいて重要なポイントであります。
※借地権には様々な形態があり、上記説明が借地権の全てではない事をご理解ください。
マスターリースによる安定配当
事業者であるTRIAD社が所有している底地約197坪には3棟のマンションが建っています。
3棟のマンションには全57戸あり、そのうち2戸は既に買取が済んでおります。
その残り55戸それぞれから毎月の地代の支払いと、売却する際の譲渡承諾料の支払いが定められており、底地の収入源は、地代および譲渡承諾料となっています。
買い取り済みの2戸については、賃料収入が収益となります。
収益は、地代及び譲渡承諾料、また賃料収入です。変動要因である譲渡承諾料も含んでおり、空室リスクも考えられることから、対策として1号事業者であるTRIAD社が関連会社とマスターリース契約を行います。
これにより地代・賃料収入が保証され、安定したインカム配当が可能となります。
※マスターリースとは、第三者が一括して借り上げを行うことで空室の有無に関わらず、安定した賃料収入を得ることができます。
資産価値最大化を狙う大規模構想
本ファンドの運用期間は1年ですが、底地プロジェクトをベースに始まった長期的な運用を想定する大規模構想の2年目にあたります。
底地プロジェクトにおいて底地部分を路線価より格安な価格で仕入れることができており、本ファンドでは、そのアドバンテージを活かしつつ、積極的に借地権付き区分マンションの追加買取の交渉を続けます。
買取が進む毎に、既に取得済みの底地権と借地権が同一所有者となる完全所有権となります。
完全所有権として一体となることで、互いに利用の承諾等が必要であった底地権と借地権の制限がなくなるため、本物件を購入した段階で資産価値が上昇します。
借地権は底地権と合わせて所有権となっていき最終的に全て買取ができた場合には新たな開発用地となり坪単価1400万円程度での売却が相場から可能であると考えております。
また、全ての買取が難しい場合でも買取が進む毎に最終的な開発用地となる可能性が高まることから、不動産業者などへ収益物件での売却が可能になると考えております。
譲渡承諾をいかした区分マンション買取戦略
借地権付き区分マンション55戸の所有者は、マンションを売却する際には、借地契約に基づき、底地の所有者であるTRIAD社の承諾を得ないと、売却することができません。
このため、売却の意思を持つマンションの所有者は必ずTRIAD社に連絡し承諾の依頼を行うこととなります。
区分マンションの所有者は底地を所有するTRIAD社以外に売却する際には、承諾を得る他に、譲渡承諾料の支払いも必要になります。
その際、図Aの通りTRIAD社以外で相場価格での買取希望が来たとしても譲渡承諾料を考慮すると、所有者にとっての手残り利益は譲渡承諾料が発生しないTRIAD社に売却した場合の方がメリットが出ることがあります。
以上の理由から底地を所有するTRIAD社は区分マンションの所有者に交渉がしやすい有利な状況となっております。
また買取が出来た借地権付き区分マンションは図Bの通り譲渡承諾料を受け取らない代わりに相場価格よりディスカウントした価格となるため将来的に、全57戸のマンションが購入できた際には、広尾の好立地ながら、高い利回りの収益物件となると考えています。
このため、積極的な取得を行ってまいります。
買取による新ファンド組成と利益相反についての考え方
TRIAD社によって買取が進む場合は、適当なタイミングで借地権付き区分マンションファンドが最大55ファンドを組成する予定です
（複数物件で1ファンドの可能性もございます）。
また買い取った区分マンションは1年単位である本ファンドが終了していくタイミングで組み入れることで本ファンドの価値上昇を見込んでおります。
しかしながら買取が進むことで借地権付き区分マンションはTRIAD社の所有権となることから、本ファンドでのインカム配当原資である地代収入及び譲渡承諾料が減少していくこととなります。
そういった観点からも本プロジェクトでは、TRIAD社の関連会社によるマスターリース契約で変動の無いインカム収入を確保する設計としております。
本ファンドの配当方針と優先枠について
1年ごとのキャピタルゲイン配当に関しては、下記の方針で行う予定です。
TRIAD社では、区分マンションの追加買取によって対象不動産の価値があがると考えております。
このため、運用期間終了に合わせて買取できた部分を考慮した対象不動産の価値査定を不動産鑑定士に依頼します。
不動産鑑定士による査定金額を前提に対象不動産を次のファンドへ売却し、この翌期のファンドへの資産組み入れ対価資金を原資として本ファンドのキャピタルゲインを投資家の皆様に配当させて頂きます。
引き続き残り55戸の追加買取をすすめますが、追加買取分については、優先出資枠を設ける予定です。
募集金額の関係上、優先出資枠に関しましても抽選を行うため、当選確率は上がりますが落選となる可能性もございますのでご理解下さい。
なお、優先枠で落選となった場合、その後一般枠での抽選を行うこととなります。
また3年目以降のファンドに関しては、毎年追加で買い取った区分マンションを組み入れて、1年ごとに再組成する予定です。
なお、前年ファンドに出資している投資家様については、本ファンドと同様に出資金移行をお受けする予定をしております。
ファンドのまとめ
「渋谷区広尾底地プロジェクト フェーズ2」について、紹介しました。
東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩6分にあるマンションを長期的に運用するファンド。
安定的なインカムゲインが入り、大規模構想のストーリーが面白いですね。
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COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をCOZUCHIの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
私も複数ファンド投資しており、とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
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