こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
「COZUCHI(コズチ)」の渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.4% 2021年11月3日19時から募集開始！
を紹介します♪
COZUCHI初の開発案件です！！
目次
渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト ファンド概要
・募集総額：550,000,000 円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：5.50 %(キャピタルゲイン5.4%、インカムゲイン0.1%)
・募集方法：抽選
・募集開始：2021/11/03 19:00:00
・運用期間：6 ヶ月
本プロジェクトの特徴
本プロジェクトは、「神泉」駅から徒歩3分にある店舗付住宅等の開発用地（以下「本物件」といいます）を投資対象としております。
現状、5階建てのホテルが営業しておりますが、10月末日で営業を終了することとなっております。
営業終了後、必要な手続きを経て建物を解体し、店舗付住宅等の開発用地とします。
建物の建築に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間を本プロジェクトの運用期間としております。
またキャピタルゲインの配当は運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、
事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、当該評価見込額から想定利回りを算出しております。
人気の神泉エリア
本物件は「神泉」駅と「渋谷」駅が利用可能です。
渋谷を起点に都心部へのアクセスは容易であり非常に便利なエリアとなっております。
最寄り駅である神泉駅周辺は、渋谷の中心地から徒歩圏にありながら、比較的閑静な住宅街も備えており、
比較的年齢層が高めなお洒落な飲食店舗も多く立ち並んでいることも特徴です。
裏渋谷通りや奥渋谷などと呼ばれるエリアは評価の高い隠れ家的な飲食店舗も多く人気があります。
2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行います。不動産の開発は大きく言うと、
①建築可能な更地にし、開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
の２つのフェーズに分けることができます。本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。
プロジェクトを分ける理由は、事業利益の最大化によりますが、ポイントとしてはフェーズ①の段階で条件が合えば土地として売却できる可能性があり、
フェーズ②となる場合でも期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあります。
本プロジェクト（フェーズ①）での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集を行います。
この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。
コストを抑え、利益の最大化を目指す
不動産の開発の資金使途は、土地の購入資金と建物の建築資金の2つに分かれます。土地の購入資金は土地購入時に必要となりますが、建物の建築資金はその時点では必要となりません。一般的に、図のようなタイミングで支払いが必要となります。通常、クラウドファンディングでは、①と②のフェーズをまとめて１つのプロジェクトとして募集することもありますが土地取得時に建築資金全額を調達した場合、建築資金を必要としないタイミングで資金を集めることとなります。このため、資金を事業者が使わないにもかかわらず、優先出資分への配当が発生するということになり、これにより全体の事業コストが上昇することとなります。
COZUCHIにおいては、利益の一定割合を投資家様に上限無く配当することを掲げているため、可能な限り事業コストは抑え、より多くの配当をしたいと考えております。
このような理由から、COZUCHIの開発においては、２段階方式による募集とさせていただいております。
ポイントとなる天空率を活用した開発プロジェクト
本物件の仕入検討をする際、まず初めに天空率（※）の調査に着手しました。
天空率とは2002年の建築基準法改正により適用された法令でありますが、
それまで物件を建築する際には採光・通風・日照を確保するための斜線制限と呼ばれる法令に基づいて建築が行われていました。
斜線制限に基づくと本来高層な不動産が建築できるエリアでも不可能になるケースが多くありましたが、
天空率を使うことで斜線制限をクリアし、9階建27mの不動産が建築できる見込みです。（現況は5階建）
※2002年の建築基準法の改正により斜線制限の適用除外制度が導入され、斜線制限により確保される採光・通風・日照と同程度以上が確保されるものとして、
政令で定める基準に適合する建築物については、各斜線制限を適用しないこととなりました。
天空率は、斜線ではなく、建物と空の比率で判断し、ある位置から建物を見たときの全天に対する空の面積の比率を表しています。
再開発に適したエリア
天空率の活用に関わらず、必ず適用される「絶対高さ制限」、「高度地区」、「日影規制」についても本物件が所在するエリアには制限がありません。
それらの要因もあり、参考パースのように9階建の建築が可能となる予定です。
また建築プランに関しての検証は再三繰り返しており、ベースとして作成したプランを別の設計会社に確認依頼し、
問題なく成立するかセカンドオピニオンも通しております。
本エリアは渋谷の駅周辺と比べて低層かつ築年数が古い不動産が多く残っております。
それらの物件のほとんどは天空率の法令が適用される前の建物であり、
現在新たに開発される場合は渋谷駅周辺のように高層な建築も可能な場合があります。
そのため本エリアは将来にわたって新たな高層物件が開発されていくことが見込まれます。
フェーズ①：土地転売の可能性
本プロジェクトでは建物を解体し、開発に必要な許認可を取得することを目的としておりますが、
許認可を取得した段階で不動産デベロッパーから更地での購入ニーズが高まります。
許認可を取得してある土地は不動産デベロッパーとしては即座に開発を開始できるため高い評価がなされます。
更地での転売が今後かかる開発期間も考慮した上での投資効率の最大化となると判断した場合は本プロジェクトにおいて売却を行う予定です。
そのため売却が決定した際は想定利回りを上回るキャピタルゲイン配当を見込んでおります。
フェーズ②：開発を行い、新築物件として売却
本プロジェクトの開発用地は80坪以上の大きさがあり、神泉駅、渋谷駅徒歩圏内の好立地エリアにおいてこのサイズの土地がまとまっているのは希少性が高く、
昨今渋谷エリアは再開発が活発に行われており、オフィス供給も進んでいることから住宅の需要が高まっております。
また天空率の活用において周辺には現在あまり見られない9階建ての新築物件となり、
高層であるからこそ得られる収益性の高さから富裕層の投資家や長期保有目線の不動産業者など様々売却を狙うことが可能と考えております。
フェーズ②となる際には詳細な売却方針を記載します。
募集金額に満たない場合、劣後出資を増加
本プロジェクトは優先出資金額5.5億円と大型の募集であります。
募集金額に対し、応募が満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行い、
ファンド成立と優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定であります。
なお募集段階の劣後割合は8.3%となっております。
ファンドのまとめ
立地が良く、この立地で80坪以上はとても希少性があります！
現状5階建の建物を9階建び新築物件開発して売却が事業利益の最大化できますし、
土地転売で早期に終わらせることも投資効率の最大化に繋がります！
とても良いファンドなので、今回も応募したいと思います！！
気になる方は、公式ページをチェックしてみてください♪
COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
気になる方は以下の公式ページをチェックしてみてください♪
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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