こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
配当や優待で平均月40万ほど入ってくるようになったので生活に少し余裕がでてきました♪
不労所得はいいですね！
マンションやアパート、戸建てなど賃貸経営は大変な時もありますが、色々な経験ができるので楽しみながらやっています(^^♪
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
「COZUCHI(コズチ)」の渋谷区広尾 底地プロジェクト ! 【インカムゲイン重視型】インカムゲイン3.5%+キャピタルゲイン1.0% の合計4.5% ! 2021/12/2 19時募集開始！
目次
渋谷区広尾 底地プロジェクト概要
・募集総額：320,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：4.5 %(キャピタルゲイン1.0%、インカムゲイン3.5%)
・募集方法：抽選
・募集開始：2021/12/02 19:00:00～2021/12/14 13:00:00
・運用期間：12ヶ月
本プロジェクトの特徴とエリア
本プロジェクトは、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩6分にある、約197坪の底地の所有権（以下底地権と言います）を投資対象としております。
都心の一等地で、地代等による安定した収益を得ながら、キャピタルゲインも得ることができるプロジェクトとなっております。
広尾は都内屈指の高級住宅街であり、繁華街がなく落ち着いた雰囲気ながら、渋谷・恵比寿・青山・六本木に囲まれた便利なエリアです。
広尾駅の近隣には大使館も多くあり国際色豊かな街で人気が高く、輸入食品スーパーの明治屋など、
広尾商店街には洗練されたショップやレストランが数多く存在します。
また有栖川宮記念公園など、今も残る豊かな自然環境が広尾の街並みの良さを物語っています。
投資対象となる底地の概要
一般的な不動産では土地の完全な所有権を持つことで、その土地を自ら自由に使い、
マイホームを建てて居住することや建物を建ててから人に貸すことが出来ます。
本プロジェクトでは土地の完全な所有権ではなく土地における底地を投資対象としており、
土地に建物を建てて住むことができる権利である借地権は他人が所有しているプロジェクトとなっています。
本プロジェクトのように土地と建物の所有者が違うときの土地のことを底地と言い、底地を所有する権利のことを「底地権」と言います。
「底地権」にもとづいて、借地権者（建物の所有者）に対し土地の利用権を貸す対価として、
地代（土地の賃料）や譲渡承諾料などの収益を得ることが出来ます。
譲渡承諾料とは借地権者が借地権を売却する際、事前に底地権者の承諾を得ることが必要となり、
勝手に売却することはできないため、この承諾をもらうために支払うものです。
この譲渡承諾料という「底地権」で得られる一時金の収益は本プロジェクトにおいて重要なポイントであります。
※借地権には様々な形態があり、上記説明が借地権の全てではない事をご理解ください。
底地のメリット
底地は土地が自己利用できないため銀行融資もつきにくく、投資家は比較的限定される傾向にあり、
一般の不動産投資としてはあまり見ることはありません。
しかしながら、底地には図のようなメリットもあり、
多くはないものの底地を好む投資家や底地を投資対象としたリートなども存在します。
このため、底地投資は手間をかけずに長期で安定的な運用に非常に向いています。
路線価よりも割安な仕入に成功
本プロジェクトの仕入価格は前売主の会社の都合から早期売却したいという意向があり、
土地の公的価格の1つである路線価よりも約17%ディスカウントとなっております。
路線価は一般的に相場価格より安い場合が多く、実際に本物件周辺土地相場は路線価の約2倍程度で取引されているため市場価格に対しては、
相当なディスカウントでの仕入が出来ています。
本プロジェクトの収益構造
今回事業者であるTRIAD社が所有している底地約197坪には3棟のマンションが建っています。
3棟のマンションには全57室あり、TRIAD社の底地の上に借地権付区分マンションが57戸あることになります。
その57戸それぞれから毎月の地代の支払いと、売却する際の譲渡承諾料の支払いが定められており、
底地の収入源は、地代および譲渡承諾料となっています。
マスターリースによる安定配当
底地投資における地代収入は安定している一方で、利回りは高くないことが一般的です。
本プロジェクトにおけるインカム利回りは過去実績で約8％と比較的高くなっておりますが、
変動要因である譲渡承諾料も含んでいるためマスターリース契約を結ぶことによりインカム収入を安定化させインカム利回りを3.5％とし配当を行います。
本プロジェクトから始まる大規模構想
本プロジェクトは運用期間1年ですが、TRIAD社は本プロジェクトの底地をベースとし約10年程度の事業計画を構想しています。
本プロジェクトの運用開始とともにTRIAD社は借地権付き区分マンションの買取のための交渉を始めます。
買取が進む毎に借地権は底地権と合わせて所有権となっていき最終的に全て買取ができた場合には
新たな開発用地となり坪1400万円での売却が相場から可能であると考えております。
また、全ての買取が難しい場合でも買取が進む毎に最終的な開発用地となる可能性が高まることから、
不動産業者などへ収益物件での売却が可能になると考えております。
なお2年目以降のプロジェクトに関しては、前年プロジェクトに出資している投資家様の、優先枠を予定しております。
譲渡承諾を活かした買取戦略
借地権付き区分マンンション57戸の所有者は、マンションを売却する際には、借地契約に基づき、
底地の所有者であるTRIAD社の承諾を得ないと、売却することができません。
このため、売却の意思を持つマンションの所有者は必ずTRIAD社に連絡し承諾の依頼を行うこととなります。
また承諾と共に区分マンションの所有者は底地を所有するTRIAD社以外に売却する際には譲渡承諾料の支払いが必要です。
その際、図Aの通りTRIAD社以外で相場価格での買取希望が来たとしても譲渡承諾料を考慮すると、
所有者にとっての手残り利益は譲渡承諾料が発生しないTRIAD社に売却した場合の方がメリットが出ることがあります。
以上の理由から底地を所有するTRIAD社は区分マンションの所有者に交渉がしやすい有利な状況となっております。
また買取が出来た借地権付き区分マンションは図Bの通り譲渡承諾料を受け取らない代わりに相場価格よりディスカウントした価格となるため将来的に、全57戸のマンションが購入できた際には、広尾の好立地ながら、利回り約7%という高い利回りの収益物件となります。このため、積極的な取得を行ってまいります。
買取による新ファンド組成と利益相反についての考え方
TRIAD社によって買取が進む場合は適当なタイミングで借地権付き区分マンションファンドが最大57ファンドを組成する予定です。
（複数物件で1ファンドの可能性もございます）
また買い取った区分マンションは1年単位である本プロジェクトが終了していくタイミングで組み入れることで本プロジェクトの価値上昇を見込んでおります。 しかしながら買取が進むことで借地権付き区分マンションはTRIAD社の所有権となることから、
本プロジェクトでのインカム配当原資である地代収入及び譲渡承諾料が減少していくこととなります。
そういった観点からも本プロジェクトでは、TRIAD社の関連会社によるマスターリース契約で変動の無いインカム収入を確保する設計としております。
キャピタルゲイン配当について
1年ごとのキャピタルゲイン配当に関しては、下記の方針で行う予定です。
TRIAD社では、区分マンションの買い増しによって対象不動産の価値があがると考えております。
このため、運用期間終了に合わせて買い増しできた部分を考慮した対象不動産の価値査定を不動産鑑定士に依頼します。
不動産鑑定士による査定金額を前提に対象不動産を次のファンドへ売却し、
この翌期のファンドへの資産組み入れ対価資金を原資として本ファンドのキャピタルゲインを投資家の皆様に配当させて頂きます。
ファンドのまとめ
広尾駅徒歩6分と明治通りの大通りに面した”底地”で、
都内屈指の高級住宅地の約200坪のかなり大きい案件です。
57室の借地権付き区分マンションの買取を進め、その区分マンションをCOZUCHIでファンド化していき
買い増しが進めば進むほど価値が上がっていく面白いファンドです！！
今回も応募したいと思います！！
気になる方は、公式ページをチェックしてみてください♪
COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
気になる方は以下の公式ページをチェックしてみてください♪
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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