【資産運用】「COZUCHI(コズチ)」の西麻布一棟マンションファンド！【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン1.5%+キャピタルゲイン4.5% ! 2022/02/07 19時から募集開始！

こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。

今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
「COZUCHI(コズチ)」の西麻布　一棟マンションプロジェクトが公開されました！
インカムゲイン1.5%+キャピタルゲイン4.5% ! 2022年2月7日 19時に募集開始されます！

1 プロジェクト概要
2 COZUCHI(コズチ)について
3 まとめ

プロジェクト概要

ファンド概要

・募集総額：700,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：6.0 %(キャピタルゲイン4.5%、インカムゲイン1.5%)
・募集方法：抽選
・募集開始：2022/02/07 19:00:00～2022/02/14 13:00:00
・運用期間：12ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：30,000,000 円

本ファンドの特徴

本ファンドでは、東京メトロ日比谷線の広尾駅から徒歩7分、
西麻布交差点から徒歩6分にある全体約205坪ほどある土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象としております。
共有持分での取得のため、相場より約38%ディスカウントした価格で割安に取得しております。

高級住宅街が広がる西麻布エリア

本物件が所在する西麻布エリアは、六本木、青山、白金と並ぶ港区の人気エリアの１つです。
幹線道路沿いには三井不動産レジデンシャルの最上位ブランドの「パークマンション」を始めとした高級レジデンスが開発されているエリアでもあり、
路地に入れば閑静な高級住宅街が広がります。

東京メトロ広尾駅、西麻布交差点から徒歩6分とアクセスもよく、芸能人や大使館関係者などが住む街として不動の地位を獲得しています。
それゆえ現在の地価は直近10年ほどで45％上昇しており、現在まで堅調に推移していることから、都内屈指の資産価値が落ちにくい街ともいえます。

高級住宅街として開発された現在でも、堀田坂を代表とする歴史を感じさせる街並みが広がっています。

相場価格の約38％ディスカウントで仕入れ

本ファンドの投資対象は共有持分ではありますが、相場価格よりも約38％ディスカウントで仕入れを行っております。
本物件は西麻布という好立地かつ約205坪と広大な敷地であり、非常に希少性が高いながらも、
売主都合で早期に売却したい意向もあり大幅に割安で取得できています。

共有持分とは

共有持分とは、共有者それぞれが持つ所有権の割合を表しています。
一般的によくある、所有者が一人だけの単独所有とは異なり、共有者は各自所有する共有持分部分のみ自由に利用または処分することができます。

マンション全体の売却や建替などは他の共有持分にも影響するため、共有者全員からの承諾が必要となります。
共有持分のある物件は、単独の意志では処分できないなど一定の制約があるため、
一般的な資産価値としては相場価格よりも低く評価される傾向にあります。

シナリオ①　リテナントによる負けない物件へのバリューアップ

本物件は土地値においては割安な仕入ですが、現況の物件利回りは低く運用されておりました。

仕入を検討する上で調査していくと、複数人いた共有持分の前所有者の自己利用等があったため賃料収入は低く見積もられており、
取得後リテナント（※）を行うことで収益物件として大きく収益性が改善される見込みです。

前所有者による自己利用は、賃料が発生しない場合と所有者ではあるが一部の共有持分のため賃料を払って利用していたものがありました。

その際の賃料設定は相場よりもかなり割安であり、相場の賃料に近づけていく事と賃料自体を取る事で現況に比べ約2倍ほどの賃料収入が見込める予定です。

※リテナント：賃借人が退去した後、新たな賃借人が入ること

バリューアップ後、収益物件として売却

本物件はリテナントにより共有持分ではあるものの西麻布の立地でありながら非常に収益性の高い物件となるため収益物件としての売却が可能となります。

また、本物件が共有持分の約8割である事から不動産デベロッパー等が将来的な物件全体の取得及びその後の新たな開発を狙った購入ニーズがうまれております。

周辺取引事例から表面利回り5%台であれば共有持分のまま売却可能であると考えており、
その際の本ファンド想定利回りは年6%は確保できる見込みです。

またバリューアップ後は物件の希少性、収益性の高さから投資用不動産として他社に売却するのではなく
TRIAD社が自ら当該見込評価額により買い取りたいという意向を持っています。

シナリオ②　交渉を進め一体として売却

本ファンドでは全体約205坪の土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象として取得いたします。

共有持分は利用や処分に制限があるため、資産価値は相場価格よりも低下する事となります。

本物件においても共有持分ではなく、物件全体を一体として売却することが利益の最大化に繋がります。

そのため既に残りの共有持分約2割の所有者とも協議を開始しております。残りの共有持分は2名が所有しており、
そのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズに入っております。

共有持分の買取による一体としての売却もしくは共有持分の所有者と共同で売却することが可能となった場合には本来の相場価格の価値となるため、
西麻布の立地で約205坪の希少性の高さからも高値での売却を見込み、本ファンドにおける想定利回りは年10%を超える予定です。

シナリオ③　権利関係を明確にし、完全所有権として売却

共有持分の所有者との協議の上、物件全体を一体とするのではなく権利関係を明確化するために共有物分割請求（※）を行う場合があります。

共有物分割請求を行い、完全な所有権とすることで、共有持分としての性質である利用や処分の制限から資産価値が相場価格よりも低下しているデメリットを解消し、
収益物件としての価値を相場価格に近づけることができます。

完全所有権となった場合には西麻布エリアの周辺取引事例から表面利回り4%後半での売却が可能となると考えており、
その際の本ファンドにおける想定利回りは年7.5%ほどを見込んでおります。

昨今の共有物分割請求は基本的に問題なく分割が認められる状況が通例ではありますが状況によっては訴訟となる可能性があるため、
訴訟となった場合には投資家の安全性を優先し、約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、
当該評価見込額から本物件を買い取ることを予定しております。

また、訴訟となりTRIAD社が本物件を買い取った後、共有物分割請求が完了しましたら本物件の新たなファンドを組成する予定としております。
その際には本ファンドに出資いただいた投資家の皆様の優先出資を行う予定です。

※共有物分割請求とは、不動産所有者のうちの一人が、残りの不動産所有者に対して、
「不動産を自分一人の名義にさせて欲しい」と申し出る行為のひとつです。
法的に強制力があるため、他の共有者は共有状態の解消のために動く必要があります。

配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、
想定利回りを下回る可能性があり、また、
キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り1.5％を上限に配当を実施する可能性もあります。

ファンドのまとめ

広尾駅から徒歩7分、西麻布交差点から徒歩6分にある好立地の土地と建物(共有持分の約8割)を相場より約38%ディスカウントした価格で割安に取得しています！

シナリオによって、利回りが変わりますが、
最低でも6%、最高10%と魅力的なファンドになっています！

気になる方は、公式ページをチェックしてみてください♪

COZUCHI(コズチ)公式ページ

COZUCHI(コズチ)について

COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。

詳細は以下を参照ください。

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COZUCHI(コズチ)公式ページ

まとめ

話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)

私も投資しており、
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
気になる方は以下の公式ページをチェックしてみてください♪

COZUCHI(コズチ)公式ページ

最後まで読んでいただき、ありがとうございました！

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