こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
虎ノ門 再開発プロジェクト【抽選】利回り4% が公開されました！
2022年6月3日 20時から募集開始！
目次
プロジェクト概要
・募集総額：1,500,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：4.0 %(キャピタルゲイン3.9% + インカムゲイン0.1%)
・募集方法：抽選
・募集開始：2022/06/03 20:00:00～2022/06/09 13:00:00
・運用期間：12ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：99,000,000 円
本ファンド概要
本プロジェクトは「虎ノ門」駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象としております。
再開発における重要なプロセスである「都市計画決定」は既に完了しており再開発事業は決定しています。
再開発完了時には現在所有している不動産に対応する新築オフィスビルの権利変換を受けることが可能なため、将来価値の上昇によるキャピタルゲインが見込めます。
また、本再開発プロジェクトの完成予定は2026年末（竣工）となっております。
フェーズ1としての本ファンドにおいては権利変換についての協議を行い、権利変換の交渉次第でアップサイドが見込まれるファンドとなっております。
なおフェーズ2以降のファンドに関しては、前プロジェクトに出資している投資家様の、優先枠を予定しております。
政治と経済の中心に位置する虎ノ門エリア
虎ノ門は役人の街とも言える霞が関と並んで政治や経済の街として発展してきました。
エリアの特徴から弁護士などの法律の専門家が構える事務所も多くなっており日本を動かす中枢としての顔を見ることもできます。
また日本を代表するビジネス街である大手町・丸の内・有楽町、大使館が多い麻布・赤坂・六本木など、
ビジネスにおいて重要な地域に近接しており、国際的なビジネス・交流拠点の形成が進んでいます。
近年は「虎ノ門ヒルズ」や「東京ワールドゲート」、「The Okura Tokyo」や本物件の再開発計画地に隣接する
「東京虎ノ門グローバルスクエア」など大規模ビル等が高い稼働率で数棟竣工し、環状二号線開通もあったことから街全体が活気づいています。
更には「虎ノ門ヒルズ」駅の新設もあり、都心の新たな拠点として進化しています。
虎ノ門駅と一体となる再開発
虎ノ門エリアは国際的なビジネスや交流の拠点として発展してきましたが、一方で街区内部は幅員の狭い道路が多く、
大規模災害時における緊急輸送道路に面する部分をはじめとし、建築物の老朽化も進んでおり、
災害時に帰宅困難者を一時的に受け入れる空間が不足しているなど防災上の安全性が懸念されています。
本物件が収用されている、計画地は虎ノ門エリアの再開発の一部であり、全体は「虎ノ門駅南地区地区計画」として
「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づく街並み再生地区に東京都から指定されています。
本物件が含まれる再開発事業「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業（図の計画地）」は、
虎ノ門駅に直結し一体となった国際的なビジネス交流拠点となるため現在、日本土地建物株式会社、
独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）、住友不動産株式会社が事業推進パートナーとして整備が進められており、
敷地面積約6,400㎡、計画されている建物は、延床面積約120,700㎡のオフィスビルが計画されています。
計画地は先行して2020年6月に竣工された「東京虎ノ門グローバルスクエア」に隣接しており、
虎ノ門駅の地下及び地上駅前広場は一体として繋がる計画のため、駅混雑の解消を目指しています。
また計画では高さ180メートルのオフィスビルとなっているため「東京虎ノ門グローバルスクエア」より約60メートル高い超高層ビルが誕生することになります。
再開発は正式に決定
本プロジェクトは再開発における計画段階である、都市計画決定のプロセスが既に完了している状態となっており、再開発は正式決定しています。
現在再開発における実施段階に入る組合設立申請を行っております。
組合設立認可は予定では6月中に完了する見込みです。
※都市計画決定とは・・・再開発を行う区域や整備する道路・公園の配置、建物の概要など、事業の枠組みを都市計画で定めること
権利変換と追加購入オプション
今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われます。本ファンドで現在所有する不動産（従前）は4物件で延床面積は約147坪となっています。 従前の不動産は再開発事業のプロセスに則り、不動産評価が行われ新築オフィスビルとなる際の評価に合わせて権利変換で提供される面積が決まっていきます。現状では最低限、約96坪ほどの権利変換での提供となる予定です。
また従前の延床面積と権利変換で提供される面積（専有）の差分である約51坪に関しては原価での追加購入オプション（※）が付与されております。事業者であるTRIAD社はこの制度を全て使う事で割安な仕入を行い最終売却時の利益の最大化を狙っております。
※原価での追加購入オプション・・・再開発により住居であれば例えば4人家族で住んでいた所を権利変換で面積が減ると住めなくなってしまう場合があり、オフィスでも同様で、店舗においては面積減により事業規模が縮小してしまうなど、それらの問題を解消するために再開発事業によっては元の延床面積までは希望者が購入できるケースが一般的であります。
権利変換によるアップサイド
フェーズ1の位置付けでの本ファンドでは権利変換の内容を確定させるために協議をしていきますが、TRIAD社としては権利変換として提供を受ける面積に関して更に増える可能性があると考えております。
再開発事業は計画地の地権者と、デベロッパーの協力のもと進めることができます。
地権者のみで再開発をするにはそれぞれの金額負担が必要になるため現実的ではないですが、デベロッパーが入る事で、
再開発にかかる建築費などを地権者の代わりに先に負担しておき、再開発における権利変換を経て残った部分をデベロッパーが売却することで利益を獲得できるため、
再開発は進んでいきます。
今回の再開発で竣工されるビルは容積緩和をうけ容積率1500%、高さ180mの非常に大規模なビルとなります。
本ファンドで保有しているような従前の物件からすると再開発によって作られる新たな延床面積はこれまでのこのエリアの3倍ほどにの面積となる可能性が高く、
建築費を先に負担している分、デベロッパーが得るべき利益を考慮しても地権者との利益バランスが悪いと考えております。
そこでTRIAD社は権利変換について、最低限として予定されている約96坪から増やすため積極的に協議を行っていきます。
現状としては権利変換及び原価での追加購入で、専有坪単価1400万円ほどとなっております。
協議により権利変換分の面積が増える場合は原価での追加購入に必要な資金が減っていくため仕入単価は下がって参ります。
またフェーズ1にて権利変換の面積が増える場合は評価額の上昇となるため想定利回りを超える配当となる見込みです。
最終売却目線とグレードAビルの希少性
再開発プロジェクト全体として、最終的な売却目線は専有坪単価1800万円を想定します。
専有坪単価1800万円で売却をかけた場合、再開発後の想定賃料からすると表面利回り3%の物件となります。
今回の再開発で竣工されるビルは、事業用不動産サービスの大手であるCBRE社による定義から不動産の格付けにおける「グレードA」に分類されます。
「グレードA」のビルとは本プロジェクトのような都内大規模再開発エリアにある好立地、大規模建築、広く整形なオフィス形状、高いビルスペック、
良好な周辺環境、高いセキュリティ性能、充実した飲食・物販・サービス施設など、オフィス環境のすべての点で申し分のない最上級レベルのビルを意味します。
これらはマーケットからも非常に評価され、新築当初から高稼働が期待できるオフィスビルです。
希少性が非常に高く、過去の取引事例からも特別な価値を持つことから新築の「グレードAビル」区分所有権で表面利回り3%はかなりの好条件であり、
売却想定としては堅めであると考えております。
優先枠について
本プロジェクトは再開発が完了するまで、4〜5年ほどを予定しております。
最終売却時までは再開発に関わる地権者として、粛々と協議や調整を進めて参ります。
フェーズ2以降のファンドに関しては、前回プロジェクトに出資している投資家様の、優先枠を予定しております。
募集金額に満たない場合、劣後出資を増加
本ファンドは優先出資金額15億円と大型の募集であります。
募集金額に対し、応募が満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行い、
ファンド成立と優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定であります。
また募集段階の劣後割合は11.8%となっております。
配当ポリシー
COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。
本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、
想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合には
インカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。
ファンドのまとめ
「虎ノ門」駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象にしているファンドについて、紹介しました。
再開発事業は決定しており、新築当初から高稼働が期待できるオフィスビルなので
とても堅いファンドだと思います。
COZUCHIさんは様々な案件があり、ファンドを通して不動産投資に参加できるのが魅力。
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私も50万円ほど出資しています。
COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
私も投資しており、
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
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最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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