こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を4年以上やっている「くき」です。
配当や優待で平均月30万ほど入ってくるようになったので生活に少し余裕がでてきました♪
不労所得はいいですね！
マンションやアパートなど賃貸経営は大変な時もありますが、色々な経験ができるので楽しみながらやっています(^^♪
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
伊東市川奈 リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2【抽選】利回り8% が公開されました！
申し込み期間は2022年7月1日 19:00～2022年7月7日 13:00！
目次
プロジェクト概要
・募集総額：250,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：8.0 %(キャピタルゲイン7.9% + インカムゲイン0.1%)
・募集方法：抽選
・募集開始：2022/07/01 19:00:00～2022/07/07 13:00:00
・運用期間：12ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：25,000,000 円
本ファンドの概要
本ファンドは静岡県伊東市にある約8,700坪あるリゾート開発用地を投資対象としています。
本ファンドにおいてはEXITプラスであり、物件の売却不能リスクを低く抑えながら、より高いリターンを目指せる商品設計となっております。
前回「伊東市川奈 高級リゾート開発用地＜EXITプラス＞ファンド」の運用期間が終了するに伴い、ファンドを再組成し、更なるキャピタルゲインが期待できるファンドです。
既存投資家限定のフェーズ2について
本ファンドは、前回ファンドの予定には無いフェーズ2ファンドとして再組成をしております。
前回ファンドにおいては運用期間内に第三者への売却が確定しない場合は、既に売買契約を結んでいるTRIAD社への売却をすることでファンドを終了する予定でありました。
しかしながら事業者であるLAETOLI社として、本物件について再評価を行い、割安に取得している仕入金額と現状の売却活動の状況からすると本ファンドにおける売却利益が十分に期待できると判断しております。
そのため前回ファンド内でTRIAD社に売却をしてファンドを終了させるのではなく、既に投資していただいている既存投資家のみを対象としてフェーズ2を組成致します。
また、本ファンドでの出資申込金額は、前回ファンドの出資金額を上限といたします。
（フェーズ2への再投資を希望されない既存投資家様は当初のスケジュール通り、配当及び償還を行います。
再投資される方も同様に配当と今回出資金額に前回との差分が生じる場合は償還がなされます）
リスク軽減のため再投資されない分は劣後出資
本ファンドは前回ファンドのフェーズ2として組成いたしますが、前回出資いただいた既存投資家のみを対象とするものです。
本ファンドでの出資申込金額は、前回ファンドの出資金額を上限といたします。
本ファンドでは、既存投資家の希望者による希望額のみを優先出資として運用を行います。
再投資が行われない部分の総額はEXITプラスとして売買契約を継続している株式会社TRIAD（以下、TRIAD社）が売買契約における中間金として支払い、
その資金を事業者であるLAETOLI社が劣後出資に充当し、劣後割合を高めることでファンドにおける安全性を高めます。
投資家リスクの軽減策は講じながらもプロジェクトとしてアップサイドの最終利益の可能性をこれまで投資していただいている既存投資家に投資機会として提供することは常に投資家とフェアであることを目指し、公平な利益分配をするべきというCOZUCHIとしてのサービスの考えによるものです。
有力な売却候補先と交渉中
前回の「伊東市川奈 高級リゾート開発用地＜EXITプラス＞」の運用から約1年、LAETOLI社は売却候補先との折衝を行うとともに、
開発における許認可の取得やホテル事業として成り立つかのプロジェクト収支のシミュレーションを重ね、
利益を最大化するための活動を行ってまいりました。
ホテル事業においては自然公園法や開発法など都市部での開発と異なる法規制があり、さらに開発における許認可の取得や現地での建築可否の調査、
ゼネコンへの建築費ヒアリングなど専門家に打診しながらシミュレーションを行う必要があるため、
開発の目途が立ち売却するまでに一定の時間を要することが一般的です。
現在は前向きに取得を検討するホテルディベロッパーがおりますが、
開発にあたり現状コロナを加味したマーケット感の再調査や引き続き専門家に打診しながら進めていく予定であるため、運用期間は余裕をもって12ヶ月としています。
想定利回りは12ヶ月の運用期間に基づき算出しているため、早期に売却が決定すれば想定を上回る利回りが見込まれます。
各共同事業者にて一定区分を取得
今回の取得では13区分を買い取る事となりますが、本プロジェクトには東証スタンダードの上場企業との共同事業のため、
TRIAD社は共同事業者と協議を行い、TRIAD社は13区分のうち2区分を取得することになります。
今後も権利者との合意形成を進めていく中で追加の買取を行う可能性がありますが、
その際も共同事業者と取得する内訳は協議し、それぞれが保有する形となる予定です。
太平洋を一望できる伊東市川奈エリア
本物件が所在する伊東市川奈エリアは静岡県の伊豆半島東側に位置し、東に伊豆エリア、北に熱海エリアに隣接する、由緒あるリゾート地として知られています。
伊豆や熱海は多くの観光客で賑わう印象ですが、対して伊東市川奈エリアは落ち着いた環境があり、富裕層に人気があります。
太平洋を一望できる高台の立地が特徴であり、日常の喧騒から切り離された丘のうえで過ごすプライベートな空間はまさに特別といえます。
伊東エリアは「最も湧出量が豊富な温泉地」の全国4位*1となっています。その中でも本ファンドの対象物件は、敷地内から源泉が出ており、湧出量が120Ｌ/分と豊富です。（平成27年の全国平均は約94L/分）*2
エリアに所在する「川奈ホテルゴルフコース富士コース」は、世界のゴルフ100選に入り、屈指の名コースを体験することができます。
*1出典：ニッポン旅マガジン “【知られざるニッポン】vol.48 源泉数・湧出量日本一は別府温泉郷！”より （平成30年3月末データ）
*2出典：環境省「温泉地に関する参考資料」より算出
EXITプラスについて
EXITプラスとは、物件の売却リスクを低く抑えながら、より高いリターンを目指せる商品設計です。
本ファンドの対象物件は既に不動産投資会社、TRIAD社と売買契約を締結しているため、物件の売却によって得られる事業収支の確度が高いものとなっています。
一方で、本ファンドの対象物件はTRIAD社への売却金額より高い金額で第三者に売却ができると当社は考えているため、引き続きより良い条件での売却を目指します。
より良い条件で売却ができた場合は、TRIAD社と契約している売買金額と、実際の売却金額との差額をTRIAD社に一部支払うことで、売買契約の解除が可能となっています。
この場合、更なるキャピタルゲインを一定の計算式に基づき上限無く投資家の皆様に配当するため、募集時の想定利回りを超える可能性があります。
コロナ禍における割安な仕入れ
本物件を取得した1年前の前回ファンドにおいてはコロナの影響もあり、ホテル業界全体が落ち込む中、リゾート開発用地においてもディベロッパーの買い需要は低い状況でした。
本物件の前所有者においては、コロナ禍により資産価値が低下するも、別事業への投資資金を確保するため売却の意向が強く、売主都合による早期売却のため大幅に割安な価格で本物件の取得に至っています。
数年後のコロナが収束した時点を見越して、現時点で割安に仕入れを行いたいホテルディベロッパー数社から提示されたホテル事業に関する収支プランニングを参考にすると、本プロジェクトに関しては、各社がホテル事業として成り立つ開発用地の仕入価格からは大幅にディスカウントした割安な仕入れを実現できているといえます。
リゾート開発に適したポテンシャル高い立地
本プロジェクトはLAETOLI社とHERM社の共同事業です。本土地の上に建築予定のリゾート施設はHERM社が企画を手がけます。
HERM社は土地選定、リゾート開発の企画、ディレクションおよび開業後のオペレーションまで行うことが可能なホテルディベロップメントのプロであり、当初LAETOLI社はHERM社からの提案があり本物件の取得に至っています。
事業における役割としてLAETOLI社はHERM社が手がける本物件の川奈プロジェクトへの出資企業という立ち位置で参画しています。LAETOLI社としてはホテル開発や運営までは行わず、アフターコロナによるホテルディベロッパーの購入ニーズでの土地売却で利益を獲得します。
一般的に、最適なリゾート地の基準は以下4つと考えています。
①ビュー（景観がいいか）
②温泉の有無
③開発のしやすさ
④周辺の環境
上記4つの基準を全て満たしており、リゾート開発に必要な要素が全て揃うのが本物件です。
自然災害に対する徹底した検証
過去、リゾート地の一つである熱海では土砂災害が発生し、近隣に位置する伊東市川奈というエリアにおいても自然災害の面で投資家から心配する声がありました。
本物件は土砂災害警戒区域を避けて計画されているため、以前COZUCHIにおいてもニュースを掲載し、投資家の皆様へ伊東市川奈の安全性をお伝えしていました。
安全な場所ではありますが、本プロジェクトを開始したこの1年で念入りに検証を繰り返し、なおかつ万一のリスクヘッジと安全性を考慮し災害対策費用をプロジェクト予算に入れるなど徹底的に災害対策を行っています。
配当シミュレーション
配当シミュレーションは、上記を想定しております。
運用開始後は売却活動に支障が出る可能性があるため、「配当シミュレーション」に関しては削除することがあります。
配当ポリシー
COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。
本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、
想定利回りを下回る可能性があり、また、
キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。
ファンドのまとめ
伊東市川奈 リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2について、紹介しました。
前回出資いただいた既存投資家のみを対象となりますが、
物件の売却リスクを低く抑えながら、より高いリターンを目指せる商品設計は良いと思います。
COZUCHIさんは様々な案件があり、ファンドを通して不動産投資に参加できるのが魅力です。
気になる方は、公式ページをチェックしてみてください♪
私も先日、50万円ほど出資しています。
COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
私も投資しており、
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
気になる方は以下の公式ページをチェックしてみてください♪
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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