こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を4年以上やっている「くき」です。
配当や優待で平均月30万ほど入ってくるようになったので生活に少し余裕がでてきました♪
不労所得はいいですね！
マンションやアパートなど賃貸経営は大変な時もありますが、色々な経験ができるので楽しみながらやっています(^^♪
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
渋谷駅前開発プロジェクト【抽選】利回り9.0% が公開されました！
申し込み期間は
特別優先募集：2022年9月3日 19:00～2022年9月9日 13:00！
一般募集：2022年9月10日 ～2022年9月12日！
目次
プロジェクト概要
・募集総額：1,574,300,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：9.0 %(キャピタルゲイン8.9% + インカムゲイン0.1%)
・募集方法：抽選
・募集開始： 特別優先募集：2022年9月3日 19:00～2022年9月9日 13:00
一般募集：2022年9月10日 ～2022年9月12日
・運用期間：10ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：30,000,000 円
特別優先権について
本ファンドは直近のファンドとは異なり、特別優先募集と一般募集を最初から分けることはせず、全額を特別優先募集として開始いたします。
募集終了となる9/9（水）時点で特別優先権をお持ちの投資家様で満額とならない場合のみ、残りの枠にて一般募集を行います。
優先募集については、特別優先権をお持ちの投資家様のみが抽選対象となります。特別優先権の無い投資家様も優先募集についてシステム上申し込みが出来ますが、抽選対象となりませんのでご了承ください。
特別優先権によるお申込みは、ファンド毎に設定される申込上限額（3,000万円）が上限となります。
また、特別優先権の使用は１回限りとなりますのでご注意ください。
9/3の募集開始時点で本ファンドにおける特別優先権使用対象となる投資家様には、9/2（水）に特別優先権使用対象となる旨、個別にメール配信をさせていただきますのでご確認ください。
特別優先権の詳細は公式ページを参照ください。
また、9/1（木）から9/5（月）まで追加募集を実施する「自由が丘 １棟ビル フェーズ1」ファンドへの投資により本ファンドに応募する事が可能となる特別優先権の付与を実施いたします。
こちらも合わせてご検討ください。
本ファンドの特徴
本ファンドは、JR各線及び東急各線、京王井の頭線、東京メトロ各線「渋谷」駅から徒歩1分の借地権付き建物（以下「本物件」といいます）を投資対象としております。
既にテナントは契約満了につき退去しており、新たな商業ビルの開発をしていく予定です。
本ファンドではフェーズ1として建物の開発に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間10ヶ月を本ファンドの運用期間としております。
フェーズ2に移行する際の本ファンドのキャピタルゲイン配当は運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、当該評価見込額から想定利回りを算出しております。
なお、本ファンドでは開発に向けた動きを行いつつも並行して現況の状態での売却活動も進めていくため、フェーズ1での売却によるプロジェクト終了の可能性もございます。
絶えず変化し続ける渋
本物件は渋谷駅徒歩1分に所在し、まさに渋谷の中でも中心に位置しています。
世界的な観光名所でもあるスクランブル交差点は多い時には一度に3,000人が横断すると言われ、SHIBUYA109や渋谷センター街など「若者の街」、「トレンドの発信地」といった印象もありながら、元々2000年頃まで渋谷は「ビットバレー」とも呼ばれており新興のIT企業が集まっていました。
その後は、会社規模を拡大した際に必要な広いオフィスが不足し、六本木をはじめとした他地域に移転する企業が目立っていきましたが昨今の再開発でオフィス建設が重視され、渋谷ストリームや渋谷スクランブルスクエアなど新たな施設が次々と生まれ、Google日本法人が入居したことも話題となりました。
そしてこれらの再開発は現在決まっているものでも2027年まで続いていきます。
圧倒的な知名度を持ちつつも絶えず変化し成熟していく渋谷には注目が集まり続けており、本物件においても立地からして通常であれば取得すること自体が不可能であるとも言えるような非常に希少性が高い案件であります。
仕入が可能となった理由
本物件のような立地条件の案件は不動産業者であっても競争性の高さから情報が出てくることは稀でありますが、本物件を仕入れる事が実現した背景として、売主の都合により売却を急いでいた事象があります。
売主は9/20に決済することを条件としており、それに対応するには大手への売却や銀行ローンを使う業者への売却は現実的なスケジュールの観点から難しく、TRIAD社及びCOZUCHIで取り扱うことが可能となりました。
またTRIAD社と仲介会社は過去に複数取引を行い、これまでの実績からリレーションの強さがあり、早期に紹介を受けることができたことも大きなポイントです。
売主の都合に考慮しながらTRIAD社も機動的に交渉及び精査を進め、実質的にはほとんど競合がいない中で8/31付けで契約に至り、本ファンドを公開しております。
地価公示よりも割安な仕入
本物件は前述の通り、売主の条件であるスケジュールに対応しながら仕入交渉を進めておりましたが、価格においては優位性のある割安な価格で取得できていると考えております。
本物件のレベルのような希少性高い物件は取引事例なども一般に出てくるものがほとんどないため、相場の水準を算出するのは難しいですが、国土交通省が発表する公示価格相当額よりも約15%ディスカウントでの仕入となっております。
国税庁が発表し、税金の算定の基礎となる路線価とはほぼ同水準（借地権割合考慮後）での仕入となっております。
地価公示は参考価格として一つの目安とはなりますが、実際に取引される実勢価格は地価公示よりも高いことが一般的です。
地価公示よりも割安に取得できていることは売却利益が期待できるとともに売却リスクにおいても十分リスクヘッジできていると考えております。
2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行います。不動産の開発は大きく言うと、
①開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
の２つのフェーズに分けることができます。
本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。
プロジェクトを分ける理由は、事業利益の最大化によりますが、ポイントとしてはフェーズ①の段階で条件が合えば本物件を売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも運用期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあります。
本プロジェクト（フェーズ①）での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集を行います。
この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。
フェーズを分けコストを抑え、利益の最大化を目指す
不動産の開発の資金使途は、不動産の購入資金と建物の建築資金の2つに分かれます。
不動産の購入資金は、不動産の購入時に必要となりますが、建物の建築資金はその時点では必要となりません。
一般的に、図のようなタイミングで支払いが必要となります。
通常、クラウドファンディングでは、①と②のフェーズをまとめて１つのプロジェクトとして募集することもありますが不動産購入時に建築資金全額を調達した場合、まだ工事も始まらない、建築資金を必要としないタイミングで資金を集めることとなります。
このため、資金を事業者が使っていないにもかかわらず、優先出資分への配当が発生するということになり、これにより全体の事業コストが上昇することとなります。
COZUCHIにおいては、利益の一定割合を投資家様に上限無く配当することを掲げているため、可能な限り事業コストは抑え、より多くの配当をしたいと考えております。
このような理由から、COZUCHIの開発においては、2段階方式による募集とさせていただいております。
運用・売却戦略は様々、描ける
現状では、フェーズ①としての本ファンドを経て、フェーズ2に移行し開発を行った上での売却を想定しそれらの想定収支から本ファンドの想定利回りも算出しておりますが本物件の希少性や割安な価格での仕入からも運用及び売却戦略は様々可能であります。
本ファンド中においても現況の状態で売却活動は進めていき、特に不動産を購入した上で自らの事業を行う一般事業法人の購入ニーズは期待でき、立地や規模感からもカラオケやドラッグストアなどの業態が価格として伸びる可能性があるのではないかと考えております。
フェーズ②での開発の場合においては投資用不動産としてファンドや個人・法人投資家をターゲットとし売却を行う想定です。
取得価格が割安なため収益性はかなり高い開発物件となる予定であるため非常に売却しやすい状況となっております。
フェーズ②となる際には詳細な売却方針を記載します。
また、本物件ではその立地と渋谷の今後からしても大手などを中心とし、将来の再開発の可能性の種地として本物件を抑えておきたいというニーズもあります。
本物件においては短期的な売却の利益もありますが、長期保有での価値最大化のポテンシャルは非常に高いものがあり、様々な運用戦略が可能である案件であります。
配当ポリシー
COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。
本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。
ファンドのまとめ
「渋谷駅前開発プロジェクト」について、紹介しました。
渋谷駅徒歩1分と好立地な物件を割安に取得できており、
今後について様々な戦略が可能で面白いファンドだと思います！
9.0%の利回りもいいですね！
COZUCHIさんは様々な案件があり、ファンドを通して不動産投資に参加できるのが魅力です。
気になる方は、公式ページをチェックしてみてください♪
私も先日、50万円ほど出資しています。
2022年9月末まで、COZUCHI初回投資キャンペーン実施中です！！
COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
私も複数ファンド投資しており、とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
気になる方は以下の公式ページをチェックしてみてください♪
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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