こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
配当や優待で平均月40万ほど入ってくるようになったので生活に少し余裕がでてきました♪
不労所得はいいですね！
マンションやアパート、戸建てなど賃貸経営は大変な時もありますが、色々な経験ができるので楽しみながらやっています(^^♪
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
「COZUCHI(コズチ)」の【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.9% が2021年10月14日 19時から応募開始！
を紹介します♪
少し複雑な関係もあることから物件仕入は安価になっているため、魅力的なファンドになっています！
目次
中央区八丁堀 開発用地ファンド概要
・募集総額：117,000,000 円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：6.00 %
・募集方法：抽選
・募集開始：2021/10/14 19:00:00
・運用期間：12 ヶ月
利便性高く、暮らしやすい八丁堀エリア
対象不動産の存する中央区は、東京都区部のほぼ中央に位置し、南を東京湾、東を隅田川に接し、その多くが江戸時代以前は海でしたが、地盤は比較的良好で地盤沈下リスクは少ないと考えられます。
中央区は、千代田区と共に日本の中心地として大企業及び銀行等の本店・本社が立地しており、大規模オフィスの供給も依然として相次いでいます。
全国商業最高価格地が所在する銀座エリアをはじめとして、コロナ禍でのインバウンドの減少や、緊急事態宣言による外出自粛の影響を受け、
地価は下落傾向を示しているものの、中長期的に見て、希少性や将来的な需要の回復を見越してか、実態としては価格の下落は起きていないという見方をする専門家もいるエリアです。
中央区は戦後、ビジネス・商業の中心地であったことから、夜間人口の減少傾向が続いていましたが、
最近ではリバーサイドエリアなどに高層マンションの建設が続いており、都心への便利さ、
タワーマンションなどにみられる建物のグレードの高さから、若年層を中心に住宅取得意欲が高まり、
やや規模感の小さい物件についても、DINKS、単身者を中心として需要が認められることから、賃貸マンションとしての運用は手堅いと思料されます。
権利関係が複雑なため、割安な価格で取得
本プロジェクトは、東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩7分にある古家付き開発用地（以下「本物件」といいます。）を投資対象としております。
本物件は、現売主（A氏）が転居のため売却することとなりましたが、権利関係が複雑なため買手がなかなかつかず、割安な価格となっておりました。
事業者が、本物件の権利関係を弁護士等と精査した結果、開発用地として案件化することが可能と判断し取得に至りました。
本プロジェクトの権利関係
本物件は、従前、親族であるA氏とB氏がそれぞれ所有しておりました。A氏が土地の100%及び建物の約50%を、
B氏は土地は持っていなく建物の残り約50%を所有しておりました。このような権利関係上、A氏がB氏に土地を貸している状況にありましたが、
A氏からは、親族ということもあり、土地の賃料等の支払いは免除しており、B氏はいわゆる使用貸借契約（※）により
土地を利用し所有する建物に居住していたとの説明を受けています。
※使用貸借契約とは、動産や不動産を有償で貸し付ける契約が「賃貸借契約」であるが、無償で貸し付ける契約は「使用貸借契約」と呼ばれます。無償で貸し付けているため、期間の定めのない使用貸借契約においては、貸主は原則としていつでも借主に対して契約を解除し、物の返還を要求することができます（民法第597条）。
ポイントとなる使用貸借契約の消滅
その後、B氏が2020年12月に死去することによって、法定相続人C及びD氏（以下「法定相続人」という）へ所有する建物の相続が発生しましたが、
使用貸借契約は相続の対象とはならないため消滅することとなります。この使用貸借の消滅（※1）によって、
B氏から法定相続人に相続される建物は取り壊して更地として返却する義務が生じましたが、法定相続人もご高齢ということもあり、
コロナ禍での面談は延期したい旨の連絡があり面談に至っておりません。このため、B氏の死去から約9カ月の期間、
法定相続人の債務不履行（※2）が継続している状況となっております。
※1 使用貸借の消滅とは、民法597条3項は「使用貸借は、借主の死亡によって終了する。」 と規定しており、使用貸借契約に基づく利用権は相続の対象にはなりません。
※2 債務不履行とは、正当な理由なく債務の本旨に従った履行をしないことを「債務不履行」といいます。
弁護士と精査後、割安に取得
このような状況の中、土地を100%所有するA氏は転居のために本物件を売却することとなりましたが、
上述のような債務不履行状態にあるなど権利関係が複雑なため、買手がなかなかつかず、割安な価格となっておりました。
本件に関し事業者であるTRIAD社の顧問弁護士からは、面談等の手段で建物の撤去が進まない場合は、
法律的に建物の取壊し及び土地の返還を求めることができ、仮に裁判所への訴え等を起こした場合、
訴えは認められる蓋然性が高いという弁護士の見解を取得しています。このため本物件取得後、更地化し 、
開発用地として売却することが可能と判断し取得に至りました。
紛争発生時の対応
弊社顧問弁護士の見解によると、建物の取壊し、土地の引渡しは法律的に正しいと考えております。
しかしながら、法定相続人が建物の取壊し等を拒否し裁判に至る可能性はゼロではありません。
この場合事業者は裁判所への訴えによって、解決することを考えておりますが、訴訟となった場合は、
ファンド運用期間中に本物件の売却が出来なくなる、或いは、本ファンドの運用継続そのものが困難になることが想定されます。
このため、訴訟となった場合は、約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、投資家様の優先出資を買い戻しすることを予定しております。
配当シミュレーション1
本物件が所在するエリアは、大型のタワーマンションやワンルームマンションなど活発な開発が行われているエリアとなっております。
JR京葉線「八丁堀」駅から「東京」駅までは電車で約2分であり、丸の内等の東京エリア勤務のビジネスマンに人気が高く、
また銀座エリアへもアクセスが極めて便利でありスーパー等の生活に必要な施設も充実しています。
このため、単身者やDINKS向けのマンションを開発するデベロッパーへ売却が適しているかと考えております。
配当シミュレーション2
配当ポリシー
COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。
本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、運用期間中に対象物件の売却が行われない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施することになります。
ファンドのまとめ
少し複雑な関係もあることから物件仕入は安価になっているため、魅力的なファンドになっています！
法律的には弁護士確認を終えているので安心ですね♪
立地も良く堅めの利回りのため、私も出資したいと思います！！
気になる方は、公式ページをチェックしてみてください♪
COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)(旧：ワラシベ)」について紹介しました(^^)
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
気になる方は以下の公式ページをチェックしてみてください♪
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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