こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
配当や優待で平均月40万ほど入ってくるようになったので生活に少し余裕がでてきました♪
不労所得はいいですね！
マンションやアパート、戸建てなど賃貸経営は大変な時もありますが、色々な経験ができるので楽しみながらやっています(^^♪
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
「COZUCHI(コズチ)」の銀座 EXITファンド の詳細が公開されました！
インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン9.9% 合計10% が2021/12/9 19時募集開始されます！
目次
銀座 EXITファンド概要
・募集総額：900,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：10.0 %(キャピタルゲイン9.9%、インカムゲイン0.1%)
・募集方法：抽選
・募集開始：2021/12/09 19:00:00～2021/12/13 13:00:00
・運用期間：6ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：30,000,000 円
本プロジェクトの特徴とエリア
本ファンドは、銀座8丁目に位置する区分建物25戸（全142戸のうち）を投資対象としております。売却によるキャピタルゲインを主に分配するファンドですが、既に売却契約を締結済みのため売却リスクは低いEXITファンドとなっております。
本物件はJR山手線・京浜東北線「新橋駅」徒歩7分、東京メトロ日比谷線「東銀座駅」徒歩8分、ゆりかもめ・都営大江戸線「汐留駅」徒歩8分などとアクセスが良くニーズが高いエリアとなっております。
EXITファンドとは
EXITファンドとは、すでに売却契約を結んだ事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドです。
すでに事業収支も確定しており、キャピタルゲイン重視型でありながらも、より正確にリスクや利回りを提示し、
投資家の皆様にも安心して投資していただけるような設計となっています。
COZUCHIでは、多様な案件での投資機会を創ることによって、不動産投資の魅力、楽しさを投資家の皆様にお伝えしていきたいと考えています。
※EXITファンドは売買契約が解除となるリスク、不動産保有に関わる災害リスクや、倒産リスク等、リスクが完全になくなるといったものではありません。
また、配当利回りの予定割れや、元本毀損の可能性がない、というものではありません。
既に全25戸の売却が決定
本ファンドは既に売買契約を締結済みであるため、決済日を迎えるまでのファンドとなっております。
売買契約上、決済日は2022年6月27日を予定しており、本ファンド運用期間は同6月27日までの約6ヵ月間としています。
また決済日は最終期日であるため早期に決済された場合は、運用終了日が早まる可能性があることをご理解ください。
またEXITファンドでは売却契約内容はもちろん、売却先が買い取れる与信があるのかが重要であります。
与信については今回、売却契約をSPC（※）と結んでいるためSPC単体の与信評価は難しいですが、
売却先は現在銀座で約30億ほど不動産に投資を行う不動産投資会社のSPCで、立地、事業規模において十分に実績があります。
買い取る理由は新たな再開発のためであり買取の目的から契約が履行されないリスクは極めて低いと考えております。
図は売買契約内容の概要ですが、売却先は不動産取引における権利である手付解除期日の設定を放棄しております。
手付解除は出来ないため、あとは決済日までに残代金を支払うことで売却が完了することとなります。
※SPCとは「Special Purpose Company」の略で、日本語では「特別目的会社」と呼ばれます。
企業が不動産など特定の資産を企業内部から切り離し、その特定の資産やプロジェクトのためだけに作られる会社です。
投資対象は中銀カプセルタワービル
本ファンドの投資対象となる「中銀カプセルタワービル」は国立新美術館をデザインした
建築家の故・黒川紀章氏の代表作として世界的に知られています。
1972年に竣工した今や築50年の分譲マンションですが、単なるマンションではなく、
世界で初めて実用化されたカプセル型の集合住宅(マンション)で、円い窓をもつ立方体のカプセル(部屋)が積み上げられたような外観となっており、
13階建てと11階建ての二つの塔に計140個のカプセルが取りつけられております。
そしてこの「カプセル」の最大の特徴は、カプセル部分が取り外し可能になっていて、
個別に取り替えられるように意識して設計されていることであります。
カプセルの大きさ（外形）は幅2.67m×奥行4.17m×高さ2.55m、床面積は約10㎡で、
カプセルを道路上で運ぶことができるような大きさに収められています。
しかし実際は施工の都合で全てのカプセルを取り外さないと交換できない状態になっており、
悔しくも取り替えた実績は無いですが、この設計は、
故・黒川紀章氏をはじめとする日本の建築家グループが1960年代に展開した「メタボリズム」とよばれる建築運動の思想をよく反映しています。
2021年3月に敷地売却が決定
国内外問わず、また建築関係者だけでなく様々な方々から人気を博した中銀カプセルタワービルは、
老朽化やアスベストなどの安全面や修繕の費用負担の問題から2021年3月に管理組合で敷地売却が決議されました。
約35年間大規模修繕はおこなわれず、1972年の竣工時には使用規制は無かったが
現在は全面禁止のアスベストが使用されていることからも安全性の問題は無視できない状況であり、
またカプセルと言えど法的には一般的な分譲マンションと同様の区分所有建物となるために
大規模修繕や建て替えの議論についても所有者の大多数の合意を得られないと動くことができないという背景から老朽化は進み続けてきました。
COZUCHIとして現地視察した際、不動産の劣化で言うと本物件は限界的な状況であると見受けられました。
ただ老朽化で雨漏りや給湯設備の故障でお湯も出ない状況の中でもこの個性的なカプセルには
故・黒川紀章氏の提唱したメタボリズム思想に共感した方や斬新で近未来的なカプセルに魅力を感じた方などが多様に集まっていた事も事実です。
カプセル部分を保存し、後世に残す
COZUCHIを運営するLAETOLI社（以下弊社と言います）は、「経済合理性を超えた“次の世代に託すべき価値”に光を当て、
誰もが公正に関わることができる「自由な金融」を創造し、豊かさが巡るフェアエコノミー時代を作ります。」ということを掲げております。
記述の通り、経済合理性、安全性等の観点においては、中銀ビルの取壊しはやむを得ないと考えている一方で、
黒川紀章氏の思想や、そこに共感された方々の想いも大切なものだと考えております。この思想や想いこそ、”次の世代に託すべき価値”と考えております
。この価値を残すために、弊社では可能な限り、カプセルの保存を行う計画です。
具体的には、希望される方への寄贈、美術館等と保存に向けての協議、郊外へ移設してグランピング施設として活用などを検討してまいります。
この保存活動を通して、残すべき想いと価値が続く、サステナブルな社会の実現を目指します。
なお、アスベストなどの安全上の問題、関連法規の規制、物理的な問題等の状況によっては、保存が出来ないことがあることをご理解ください。
募集金額に満たない場合、劣後出資を増加
本ファンドは優先出資金額9億円と大型の募集であります。募集金額に対し、応募が満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行い、ファンド成立と優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定であります。
また募集段階の劣後割合は10%となっております。
優先枠について
本ファンドでは、六本木事業用地Ⅱの優先枠対象者でありながら落選となった方に優先枠を設けております。
ファンドのまとめ
JR山手線「新橋」駅から徒歩7分と立地が良く、
すでに売却契約を結んだ事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドなので、
安心して投資できそうです。
世界的に有名な「中銀カプセルタワービル」に投資できるのも面白いです！
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COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
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最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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