こんにちは。株式投資を10年以上、不動産投資を5年以上やっている「くき」です。
今回は、不動産のプロが厳選した物件に投資できる、話題の「COZUCHI(コズチ)」で
湯島 事業用地 フェーズ1【抽選】利回り6.0% が公開されました！
申し込み期間は
特別優先募集：2022年8月3日 19:00～2022年8月5日 13:00！
一般募集：2022年8月6日 19:00～2022年8月12日 13:00！
目次
プロジェクト概要
・募集総額：1,100,000,000円
・1口出資額：10,000円
・想定利回り（年利）：6.0 %(キャピタルゲイン5.9% + インカムゲイン0.1%)
・募集方法：抽選
・募集開始：特別優先募集：2022年8月3日 19:00～2022年8月5日 13:00
一般募集：2022年8月6日 19:00～2022年8月12日 13:00
・運用期間：18ヶ月
・最小投資金額：10,000 円
・最大投資金額：30,000,000 円
本ファンドにおける注意事項
本物件は、共同事業者が株式売買（M&A）により取得予定の売主法人が所有する不動産です。
既に共同事業者との間に売渡合意書は締結済みではありますが、売主法人を取得後に売買契約が結べるため、
TRIAD社は売主法人と正式な不動産売買契約を締結しておりません。
運用開始日までに売主法人と正式な不動産売買契約を締結することになりますが、共同事業者によるM&Aが完了しない場合や、
売主法人と不動産売買契約が締結できない場合、本物件の取得に至らず本ファンドは不成立となり、払込いただいた出資金は返金させていただきます。
不動産売買契約が未だ締結されていないリスクをご理解いただいた上で、本ファンドへの出資申込をご検討下さい。
特別優先権の対象ファンド
本ファンドは、8/3（水）~8/5（金）に特別優先権をお持ちの投資家様限定の優先募集を行います。
その後、一般募集として、8/6（土）~8/12(金）にて募集を行う予定です。
優先募集については、特別優先権をお持ちの投資家様のみが抽選対象となります。
特別優先権の無い投資家様も優先募集についてシステム上申し込みが出来ますが、落選となりますのでご了承ください。
特別優先権の無い投資家様は、一般募集でのお申し込みとなります。
特別優先権によるお申込みは、ファンド毎に設定される申込上限額（3,000万円）が上限となります。
また、特別優先権の使用は１回限りとなりますのでご注意ください。
本ファンドにおける特別優先権使用対象となる投資家様には、7月27日（水）に特別優先権使用対象となる旨、
個別にメール配信させていただいておりますのでご確認ください。
本ファンドの概要
本ファンドは、東京メトロ千代田線 湯島駅直結の土地および建物の所有権を投資対象としています。
本物件は、開発用地として買取を希望する大手デベロッパーが既におり、各テナントへ権利交渉を進めることで資産価値を最大化し、
更なるキャピタルゲインが得られるファンドとなります。
5駅6路線利用できる湯島エリア
本物件が所在する湯島エリアには、学問の神様である菅原道真公を祀った「湯島天満宮」があり、
初詣や受験シーズンは毎年全国から多くの人が参拝に訪れ1時間以上並ぶほどの行列をなします。
湯島天満宮周辺は普段の閑静な環境を活かし住宅地としての利用が多い一方、本物件が所在する大通り沿いは、多くのオフィスビルや事務所が集まります。
本物件の半径500m圏内には5駅あり、新幹線が通る東京駅や、つくばエクスプレスが通る秋葉原駅を経由することで、東北・北陸方面や北関東へもアクセスしやすいため、外訪や出張を予定する企業のオフィスニーズの高いエリアとなります。
湯島はアクセスが非常に良いうえ、都心と比べて賃料が比較的低い点もテナントが集まる理由の一つです。
駅直結の希少性
本物件は東京メトロ千代田線 湯島駅の5番出口と直結している、希少性の高い物件です。
一般的に駅直結の物件は、電鉄系会社が駅ビルなどの開発を行うなど物件一体として利用したい為、売主と直接取引されることが多く、一般に情報が出回らないことがほとんどです。
本物件のような希少性の高い物件を取得することは困難ですが、本プロジェクトを共に進める共同事業者が売主へ丁寧に交渉を続けた結果、
今回の取得に至ります。
共同事業者は、過去TRIAD社と共同事業を行った実績があり、これまでの信頼関係があるため、今回プロジェクトの話が持ち込まれています。
TRIAD社としても、駅直結で希少性の高い本物件の価値は非常に安定しており、開発用地としてのポテンシャルも非常に高いと考えているため、
共同事業としてプロジェクトを開始しております。
共同事業における明確なリスクオフ
本プロジェクトは共同事業者と共に進めますが、各テナントへの権利交渉は共同事業者が行い、交渉にかかるコストは全て負担するため、
TRIAD社が負担するコストとしては、本物件の購入代金および購入に伴う諸費用、保有期間中の公租公課、売却時の仲介手数料となります。
TRIAD社は物件を保有するリスクを負いつつ進捗状況の管理と売却先の選定を行い、共同事業者は権利交渉の実務とそれに掛かるコストを負担します。
本プロジェクトから得られる利益の分配は、契約に基づき算出された利益をTRIAD社と共同事業者間で折半することになっています。
権利交渉のコストがかからない点は、TRIAD社の売却戦略における方針転換を可能にし、後述する様々な売却シナリオを描くことが可能となります。
シナリオ1 開発用地として売却
共同事業者にて、本物件に入居するテナントへ権利交渉を行い、最終的に開発用地として売却することで資産価値を最大化します。
本物件は駅直結で希少性が高いことから、権利交渉の進捗により大手デベロッパーから開発用地として買い取りたい意向が既にあります。
交渉するテナントは10先あるものの、TRIAD社としては共同事業契約の定めの通り、権利交渉にかかるリスクオフを行っています。
シナリオ2 共同事業者による買取オプション及び他への売却
今回のファンド及び共同事業契約は18ヶ月となっております。権利交渉が完了していない状態で期限を迎えた場合は、共同事業契約に既に定めている金額で共同事業者が買い取るオプションが付与されています。その際の配当利回りは6%を確保しております。
共同事業者は、権利交渉にかかるコストを先に負担している状況からも途中で本件プロジェクトから降りる可能性は低く、買い取る蓋然性は高いと考えております。
また共同事業契約の定めにより、TRIAD社の判断での共同事業契約の期間延長も可能です。事業利益が最大化できる可能性がある場合は期間を一定伸ばすことにより、利益獲得を目指します。その場合は本ファンドをクローズ後、フェーズ2としてファンドを再組成する予定です。フェーズ2へ移行する場合、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取ります。
その他、権利交渉の進捗状況にもよりますが、駅直結物件の希少性からも本物件を開発用地として売却を狙う他の不動産事業者への引き継ぎによる売却も可能であると考えております。
収益物件への方針転換によるリスクヘッジ
シナリオ1及び2での権利交渉が難航する場合、本物件を保有するリスクを負うTRIAD社は収益物件としての売却への方針転換を行い、リスクヘッジします。
通常であれば権利交渉などを進めた後、収益物件での売却方針への切り替えは、権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうためコスト負担が大きすぎる問題があります。しかしながら今回は共同事業であり、権利交渉にかかるコストの負担はTRIAD社に無いため、権利交渉が難航した場合には、影響がなく収益物件としての売却の方針転換が可能となります。
本物件においては、建物の管理コストが約40％削減でき、またリーシングにおいては、隣接しているビルの成約事例からの算出で、表面利回り7%ほどの収益物件となります。
本物件のような駅直結で希少性の高い物件において、表面利回り7%ほどの収益物件は非常に少なく、収益物件としても売却の蓋然性は高いと考えています。
配当ポリシー
COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。
本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。
ファンドのまとめ
「湯島 事業用地」について、紹介しました。
文京区の東京メトロ千代田線湯島駅から徒歩1分と立地が良く、
駅直結で希少性が高いことからどのシナリオも安定した利回りが出るファンドです。
COZUCHIさんは様々な案件があり、ファンドを通して不動産投資に参加できるのが魅力です。
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COZUCHI(コズチ)について
COZUCHI(コズチ)の商品は、好立地で収益性の高い不動産を事業者と共同で所有し
その収益分配を得ることができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた不動産小口化商品です。
安全が100%保証される投資はありません。
しかし、現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。
また、不動産のプロである事業者が厳選して購入し、保有していく不動産をWARASHIBEの商品にし
物件画像、所在地、空室率、物件収支など、物件情報を詳しく開示します。
詳細は以下を参照ください。
まとめ
話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)
私も投資しており、
とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。
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最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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