今回は、人気の不動産投資クラウドファンディングCREAL（クリアル）の新ファンドについて解説します！
【CREAL】赤坂ホテルファンドを徹底解説！年利6.0％・運用36ヶ月！
CREAL（クリアル）から新たに登場した注目の不動産クラウドファンディング、「赤坂ホテルファンド」。
商業・ビジネス・観光の三拍子そろった人気エリア「赤坂」に立地するデザイナーズホテルを投資対象とし、
想定利回り年6.0％、想定運用期間36ヶ月（約3年）という中長期ファンドです。
今回は、このファンドの特徴・メリット・注意点をわかりやすくまとめました。
【当ファンドおすすめの人】
- 都心ホテル開発案件に興味がある方
- 中長期で安定運用を狙いたい投資家
- CREALの倒産隔離スキームに魅力を感じる方
- 配当上限なしのリターン型ファンドを探している方
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目次
ファンド概要
| ファンド名 | CREAL 赤坂ホテル（デザイナーズホテル） |
|---|---|
| 想定利回り（年利） | 6.0％（インカム3.4％＋キャピタル2.6％） |
| 想定運用期間 | 2025年11月14日〜2028年11月30日（36ヶ月） |
| 募集期間 | 2025年10月16日20:00〜10月30日20:00 |
| 募集金額 | 18億2,300万円（成立下限17億3,185万円） |
| 配当スケジュール | 初回：2026年6月30日予定 |
| 構造 | 倒産隔離あり／配当上限なし／借入あり（LTV46.4％） |
| 所在地 | 東京都港区赤坂（赤坂見附駅徒歩3分・赤坂駅徒歩4分） |
ファンドの魅力・ポイント
- ① 赤坂エリアの希少立地
オフィス・商業・観光が融合した人気エリア。外国人観光客需要も高く、安定した稼働率が期待できます。 - ② 株式会社センチュリオンインターナショナルによるホテル運営
全国で18棟のホテルを運営する実績ある企業が運営。安定感あるマネジメント。 - ③ デザイナーズホテルとして差別化
和・アジアン・オリエンタルなど多彩な客室デザインで、観光・ビジネス両方に対応。 - ④ ノンリコースローン活用（借入あり）
担保資産の範囲内で返済が完結する仕組み。投資家の個人資産がリスクにさらされません。 - ⑤ 倒産隔離スキーム導入
CREAL本体が倒産しても、不動産はSPCに分離されており差押えリスクを軽減。 - ⑥ 配当上限なし
優先劣後構造を採用しておらず、運用成果に応じて利回り上振れの可能性があります。 - ⑦ 長期インカム＋キャピタル両取り型
安定した賃料収入＋売却益の両方を狙えるバランス型ファンド。
メリット
- 都心一等地「赤坂」に直接投資できるチャンス
- 実績豊富なホテル運営会社による安定経営
- 倒産隔離によりCREAL倒産時のリスクを軽減
- ノンリコースローン活用でリスクを抑制
- 想定利回り6.0％と高水準
- 配当上限なし＝上振れ期待あり
注意点・リスク
- ホテル稼働率の変動により影響を受ける可能性
- 運用期間が36ヶ月とやや長め
こんな人におすすめ
- 都心ホテル開発案件に興味がある方
- 中長期で安定運用を狙いたい投資家
- CREALの倒産隔離スキームに魅力を感じる方
- 配当上限なしのリターン型ファンドを探している方
- インカム＋キャピタル両方の利益を狙いたい方
倒産隔離、ノンリコースローン、優先劣後なしを解説
倒産隔離（スキーム）とは？
倒産隔離は、運営会社が万一倒産しても、投資対象の不動産や投資家の資金が直接巻き込まれにくいように分離・保全する仕組みです。
具体的には、不動産をSPC（特別目的会社）や信託で保有し、運営会社の資産・負債と切り離します。
ポイント
- 投資対象の不動産がSPCの資産として管理される
- 運営会社の他債権者から差し押さえられにくい
- 運営会社と投資物件の資産・責任を分離
メリット / 注意点
- メリット：運営会社の経営リスクと投資物件を切り離し、法的に保全性を高められる
- 注意点：物件の価格下落・空室など事業リスクそのものを無くすわけではない
ノンリコースローンとは？
ノンリコースローンは、返済が滞った場合でも「担保物件の価値」を限度に返済責任が限定されるタイプの融資です。
担保売却で返済できない不足分について、原則として借入人（SPC等）の他資産に遡及しにくいのが特徴です。
ポイント
- 返済原資は担保物件の賃料・売却代金が中心
- LTV（Loan to Value）＝「担保評価に対する借入比率」でリスク管理
- 審査は厳格だが、リスクが物件に限定されやすい
メリット / 注意点
- メリット：投資家側の責任範囲の透明化／物件価値を超える追い込みが生じにくい
- 注意点：物件価値が大きく下落・賃料が想定未達の場合、配当低下や元本毀損の可能性は残る
優先劣後出資「なし」とは？（配当上限なしの一面）
クラウドファンディングでは、一般に「優先出資（投資家）」と「劣後出資（事業者）」に分け、損失が出た場合はまず劣後がクッションになる優先劣後構造が使われることがあります。
一方で優先劣後出資がない構造では、損益は原則プロラタ（持分比率）で投資家に反映されるため、上振れ時のリターンに上限がない一方、下振れ時のダメージもダイレクトになりやすい点に注意が必要です。
メリット / 注意点
- メリット：売却益が大きいときに配当上限がなく上振れの恩恵を受けやすい
- 注意点：劣後クッションが無いため、想定未達時は元本毀損リスクが優先劣後ありより高くなり得る
3つの仕組みの違い（早見表）
| 項目 | 倒産隔離 | ノンリコースローン | 優先劣後出資なし |
|---|---|---|---|
| 主目的 | 運営会社の倒産リスクから資産を分離 | 返済責任を担保物件に限定 | 配当上限を設けず収益をダイレクトに反映 |
| 投資家保護の方向性 | 法的な資産分離による保全 | 追い貸し・遡及リスクを抑制 | 上振れ享受（下振れのクッションは弱い） |
| 注意点 | 事業リスク自体は残る | 評価下落時は配当圧迫・毀損可能性 | 損失が発生すると配当に直撃しやすい |
| 想定シーン | SPC保有・信託受益権スキーム等 | 物件収益・売却代金で返済を想定 | アップサイド重視の設計 |
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| ② 新規投資家登録完了後に50万円以上の初投資 | 1,500円分 |
| ③ 新規投資家登録完了後に100万円以上の初投資 | 6,000円分 |
| ④ 新規投資家登録完了後に300万円以上の初投資 | 25,000円分 |
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例）新規投資家登録完了のみの場合→2,000円分
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まとめ
CREAL「赤坂ホテルファンド」は、都心赤坂という希少立地で年利6.0％・倒産隔離あり・配当上限なしの魅力的なファンドです。
安定したホテル運営実績と堅実な資金構造を持ちながらも、上振れリターンを狙える点が大きな特徴。
運用期間は36ヶ月とやや長期ですが、
中期〜長期の安定運用を目指す投資家におすすめの案件です。
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最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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