CREAL(クリアル)第136号案件！五反田オフィス解説！年利6.5%、36か月！8月29日 20時募集開始予定！

今回は、人気の不動産投資クラウドファンディングCREAL（クリアル）の新ファンドについて解説します！

CREAL(クリアル)！
新ファンド！五反田オフィス！年利6.5%、36か月！8月29日 20時開始！
募集金額：189,000万円！

2025年8月29日より募集開始となる、CREAL新ファンド「五反田オフィス」！。

想定利回りは年6.5%、しかも倒産隔離ありで安心設計。
さらに「五反田」駅徒歩6分の好立地で、スタートアップ企業が集積する注目エリアのオフィス案件です。
36ヶ月運用予定ですが、過去実績では平均17ヶ月と短期での回収も期待できます。

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ファンド概要

ファンド名	クリアル 五反田オフィス
想定利回り	年6.5%（インカム3.4%、キャピタル3.1%）
想定運用期間	2025/09/30 ～ 2028/09/29（36ヶ月） ※平均実績は約17ヶ月
想定初回配当日	2026/02/28
募集期間	2025/08/29 20:00 ～ 2025/09/16 20:00 ※優先投資チケットありで24時間前から申込可能
成立下限額	17億9,550万円
構造	倒産隔離あり、借入あり、優先劣後なし

ファンドのポイント

• JR「五反田」駅徒歩6分、3駅4路線利用可能な抜群のアクセス
• 「五反田バレー」と呼ばれるIT系スタートアップの集積エリア
• 大規模リニューアル済み、デザイン性の高いセットアップオフィス
• 2025年8月時点で稼働率約70%、今後満室を目指してリーシング中
• 倒産隔離スキームによりクリアル社倒産のリスクヘッジ済み
• ノンリコースローンを活用、LTV48.4%でリスク抑制

投資メリット

• 高い収益性：想定利回り6.5%、売却益次第で上振れの可能性あり
• 好立地：五反田は渋谷・品川にアクセス良好で今後の成長性大
• 安心の仕組み：倒産隔離、マスターリース導入で安定収益を確保
• レバレッジ効果：借入を活用し効率的な資金運用が可能

注意点

• 優先劣後構造がないため、想定通りの収益が得られない可能性もある
• 借入を活用しているため、不動産価格下落時には損失拡大リスクあり
• 運用期間は36ヶ月予定だが、市況により変動する可能性あり

おすすめの投資家

• 利回り6%以上の中リスク投資を探している方
• 安定性よりも「収益性」を重視したい方
• 都心好立地オフィス案件に長期投資したい方
• 倒産隔離・ノンリコースローンなど仕組みの安心感を求める方

倒産隔離、ノンリコースローン、優先劣後なしを解説

倒産隔離（スキーム）とは？

倒産隔離は、運営会社が万一倒産しても、投資対象の不動産や投資家の資金が直接巻き込まれにくいように分離・保全する仕組みです。
具体的には、不動産をSPC（特別目的会社）や信託で保有し、運営会社の資産・負債と切り離します。

ポイント

• 投資対象の不動産がSPCの資産として管理される
• 運営会社の他債権者から差し押さえられにくい
• 運営会社と投資物件の資産・責任を分離

メリット / 注意点

• メリット：運営会社の経営リスクと投資物件を切り離し、法的に保全性を高められる
• 注意点：物件の価格下落・空室など事業リスクそのものを無くすわけではない

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ノンリコースローンとは？

ノンリコースローンは、返済が滞った場合でも「担保物件の価値」を限度に返済責任が限定されるタイプの融資です。
担保売却で返済できない不足分について、原則として借入人（SPC等）の他資産に遡及しにくいのが特徴です。

ポイント

• 返済原資は担保物件の賃料・売却代金が中心
• LTV（Loan to Value）＝「担保評価に対する借入比率」でリスク管理
• 審査は厳格だが、リスクが物件に限定されやすい

メリット / 注意点

• メリット：投資家側の責任範囲の透明化／物件価値を超える追い込みが生じにくい
• 注意点：物件価値が大きく下落・賃料が想定未達の場合、配当低下や元本毀損の可能性は残る

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優先劣後出資「なし」とは？（配当上限なしの一面）

クラウドファンディングでは、一般に「優先出資（投資家）」と「劣後出資（事業者）」に分け、損失が出た場合はまず劣後がクッションになる優先劣後構造が使われることがあります。

一方で優先劣後出資がない構造では、損益は原則プロラタ（持分比率）で投資家に反映されるため、上振れ時のリターンに上限がない一方、下振れ時のダメージもダイレクトになりやすい点に注意が必要です。

メリット / 注意点

• メリット：売却益が大きいときに配当上限がなく上振れの恩恵を受けやすい
• 注意点：劣後クッションが無いため、想定未達時は元本毀損リスクが優先劣後ありより高くなり得る

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3つの仕組みの違い（早見表）

項目	倒産隔離	ノンリコースローン	優先劣後出資なし
主目的	運営会社の倒産リスクから資産を分離	返済責任を担保物件に限定	配当上限を設けず収益をダイレクトに反映
投資家保護の方向性	法的な資産分離による保全	追い貸し・遡及リスクを抑制	上振れ享受（下振れのクッションは弱い）
注意点	事業リスク自体は残る	評価下落時は配当圧迫・毀損可能性	損失が発生すると配当に直撃しやすい
想定シーン	SPC保有・信託受益権スキーム等	物件収益・売却代金で返済を想定	アップサイド重視の設計

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プレゼント対象者

本ページから公式サイトにアクセスし、新規会員登録をした方
※​​会員登録から60日以内に投資家登録と投資申し込みを完了させてください。

​​※人気ファンドでは、募集開始後数分で募集が終了するケースもございます。予めご了承ください。

プレゼント対象かの確認方法

会員登録後、「キャンペーン対象のお知らせ」というメールが届きます。
メールを受信していない場合、プレゼントの対象外となりますので、必ずメールの受信をご確認ください。

プレゼント内容

以下、条件ごとにプレゼント内容が異なります。②～⑤はいずれかひとつの適用となります。

※プレゼント対象者であることが前提条件となります

条件	Amazonギフトカード
① 新規投資家登録完了	2,000円分
② 新規投資家登録完了後に50万円以上の初投資	1,500円分
③ 新規投資家登録完了後に100万円以上の初投資	6,000円分
④ 新規投資家登録完了後に300万円以上の初投資	25,000円分
⑤ 新規投資家登録完了後に500万円以上の初投資	48,000円分

例）新規投資家登録完了のみの場合→2,000円分
　　新規投資家登録完了後に初回50万円~99万円を投資した場合→2,000円+1,500円=3,500円分
　　新規投資家登録完了後に初回500万円以上投資した場合→2,000円+48,000円=50,000円分

プレゼントの受け取り方

対象条件を充足した月の翌月最終営業日にAmazonギフトカード（Eメールでお届け）をCREALにご登録のメールアドレス宛に送付いたします。

※営業日の都合により、前後する可能性があります。

詳細は公式ページを参照ください。
CREALの公式ページへ移動する

まとめ

「クリアル 五反田オフィス」は、
✅年利6.5%の高利回り
✅倒産隔離ありで安心
✅成長性が期待できる五反田バレーエリア
と三拍子そろった魅力的な案件です。

優先劣後がない分、リターンが上振れする可能性もある点は投資家にとって大きな魅力。
都心オフィス案件で安定×収益性を両立させたい方にピッタリのファンドと言えます。

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最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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