CREAL(クリアル)！大阪レジデンス(城北・布施)を解説！年利6.0%、36か月！2025/10/31 20:00から募集開始！

今回は、人気の不動産投資クラウドファンディングCREAL（クリアル）の新ファンドについて解説します！

CREAL(クリアル)！大阪レジデンス(城北・布施)！
年利6.0%、36か月！
2025/10/31 20:00から募集開始！

CREAL（クリアル）から募集開始の「大阪レジデンス（城北・布施）」。築浅レジデンス2棟へ投資する本ファンドは、想定利回り6.0％（年利）／想定運用期間36ヶ月（2025/11/27〜2028/11/30）と、インカム中心の安定志向を目指す投資家に要注目の案件です。
JRや地下鉄・近鉄などのアクセスが良く、単身世帯向け1LDK中心の物件構成は賃貸ニーズとマッチ。ノンリコースローンや倒産隔離スキームなど、リスク軽減の仕組みも取り入れられています。本記事ではファンドの概要、注目ポイント、メリット・注意点、そしてどんな投資家に向くかをわかりやすくまとめます。

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ファンド概要（要点）

項目	内容
ファンド名	CREAL 大阪レジデンス（城北・布施）
想定利回り（年利）	6.0%
内訳（インカム／キャピタル）	インカム相当 3.9% ／ キャピタル相当 2.1%
想定運用期間	2025/11/27 〜 2028/11/30（36ヶ月）
参考：平均運用期間	約17ヶ月（過去実績）
想定初回配当日	2026/06/30
物件所在地	大阪府（城北・布施の築浅レジデンス2件）
LTV（借入割合）	50.7%
借入形態	ノンリコースローン
優先劣後構造	なし（優先劣後構造は採用していません）
倒産隔離	あり（SPCにより対象不動産を分離）

このファンドのポイント（箇条書き）

• 大阪府内の築浅レジデンス2物件へ投資。利便性の高い駅近ロケーションが魅力。
• アクセス良好：城北物件はJRおおさか東線「城北公園通」駅徒歩約2分、新幹線アクセスも良好。
• ターゲットは単身者・DINKS向けの1LDK中心。周辺の世帯構成（世帯数増・単身者増）と適合。
• 運用はベイシス（プレジオ子会社）と協業。豊富な管理実績に基づく運営体制。
• マスターリースは「パススルー型」を採用。稼働が上振れすれば収益増が期待できる。
• 借入はノンリコースローンでLTVは約50.7%と比較的抑制的。
• 倒産隔離スキーム（SPC）ありで、運営会社リスクに対する隔離措置を実装。
• 優先劣後構造なし：売却益は投資家に配分されるが、元本割れリスクも投資家が直接負う構造。

投資メリット（箇条書き）

• 想定利回り6.0%と、インカム＋キャピタルの組合せでリターンを狙える。
• 築浅×駅近の居住用不動産は賃貸需要が比較的安定しやすい。
• マスターリースのパススルー型により、実稼働が高まれば配当増が期待できる。
• 倒産隔離（SPC）やノンリコースローンで、一定のリスク管理策が講じられている。
• 複数物件のバルクファンドのため、一部売却で早期償還の可能性がある（流動性向上の契機）。

注意点・リスク（箇条書き）

• 優先劣後構造は採用しておらず、運用失敗時は投資家の元本毀損リスクが直接発生する。
• パススルー型の賃料支払は変動しうるため、毎月の配当は安定しない可能性がある。
• 不動産市況悪化や賃料低下、空室リスクが配当に影響することがある。
• ノンリコースローンは投資回収時の制約（担保の範囲内での処理）がある点を理解しておく必要がある。
• 一部物件売却による早期分配が行われた場合、残存物件に係るコストが配当水準へ影響する可能性がある。
• 参考統計（平均運用期間：約17ヶ月）と今回の想定運用期間（36ヶ月）には差があり、実際の運用終了時期が短期化することもある。

このファンドが向いている人（おすすめの人）

• 年率6%前後の想定利回りを狙いたい投資家。
• 賃貸運用によるインカム収入＋売却益の両面でのリターンを期待する投資家。
• 中期（数年）での不動産投資に分散投資を組み込みたい個人投資家。
• ノンリコースや倒産隔離といった構造を理解した上で、リスク許容度がある人。

申し込み前にチェックしておきたいポイント（短く整理）

• 優先劣後がない＝元本保護は期待できない構造であることを理解する。
• 配当はパススルー型で変動する可能性があるので、定期的な収入確保を第一目的とする人は注意。
• 一部売却に伴う早期分配の可能性と、残存コストが最終リターンに与える影響を確認。
• 想定初回配当日（2026/06/30）や運用期間（2025/11/27〜2028/11/30）などのスケジュールを把握。

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倒産隔離、ノンリコースローン、優先劣後なしを解説

倒産隔離（スキーム）とは？

倒産隔離は、運営会社が万一倒産しても、投資対象の不動産や投資家の資金が直接巻き込まれにくいように分離・保全する仕組みです。
具体的には、不動産をSPC（特別目的会社）や信託で保有し、運営会社の資産・負債と切り離します。

ポイント

• 投資対象の不動産がSPCの資産として管理される
• 運営会社の他債権者から差し押さえられにくい
• 運営会社と投資物件の資産・責任を分離

メリット / 注意点

• メリット：運営会社の経営リスクと投資物件を切り離し、法的に保全性を高められる
• 注意点：物件の価格下落・空室など事業リスクそのものを無くすわけではない

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ノンリコースローンとは？

ノンリコースローンは、返済が滞った場合でも「担保物件の価値」を限度に返済責任が限定されるタイプの融資です。
担保売却で返済できない不足分について、原則として借入人（SPC等）の他資産に遡及しにくいのが特徴です。

ポイント

• 返済原資は担保物件の賃料・売却代金が中心
• LTV（Loan to Value）＝「担保評価に対する借入比率」でリスク管理
• 審査は厳格だが、リスクが物件に限定されやすい

メリット / 注意点

• メリット：投資家側の責任範囲の透明化／物件価値を超える追い込みが生じにくい
• 注意点：物件価値が大きく下落・賃料が想定未達の場合、配当低下や元本毀損の可能性は残る

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優先劣後出資「なし」とは？（配当上限なしの一面）

クラウドファンディングでは、一般に「優先出資（投資家）」と「劣後出資（事業者）」に分け、損失が出た場合はまず劣後がクッションになる優先劣後構造が使われることがあります。

一方で優先劣後出資がない構造では、損益は原則プロラタ（持分比率）で投資家に反映されるため、上振れ時のリターンに上限がない一方、下振れ時のダメージもダイレクトになりやすい点に注意が必要です。

メリット / 注意点

• メリット：売却益が大きいときに配当上限がなく上振れの恩恵を受けやすい
• 注意点：劣後クッションが無いため、想定未達時は元本毀損リスクが優先劣後ありより高くなり得る

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3つの仕組みの違い（早見表）

項目	倒産隔離	ノンリコースローン	優先劣後出資なし
主目的	運営会社の倒産リスクから資産を分離	返済責任を担保物件に限定	配当上限を設けず収益をダイレクトに反映
投資家保護の方向性	法的な資産分離による保全	追い貸し・遡及リスクを抑制	上振れ享受（下振れのクッションは弱い）
注意点	事業リスク自体は残る	評価下落時は配当圧迫・毀損可能性	損失が発生すると配当に直撃しやすい
想定シーン	SPC保有・信託受益権スキーム等	物件収益・売却代金で返済を想定	アップサイド重視の設計

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④ 新規投資家登録完了後に300万円以上の初投資	25,000円分
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　　新規投資家登録完了後に初回50万円~99万円を投資した場合→2,000円+1,500円=3,500円分
　　新規投資家登録完了後に初回500万円以上投資した場合→2,000円+48,000円=50,000円分

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詳細は公式ページを参照ください。
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まとめ

CREAL「大阪レジデンス（城北・布施）」は、駅近・築浅の居住用物件に投資することで、比較的堅実な賃貸需要に基づくリターンを狙う案件です。ノンリコースローンや倒産隔離などのリスク管理策が導入されている一方、優先劣後構造を採用していないため、投資家自身が元本リスクを負う点には注意が必要です。
想定利回り6.0%を魅力に感じ、数年単位で不動産型クラウドファンディングをポートフォリオに加えたい投資家には検討価値のある案件と言えます。申し込み前には、募集説明書・リスク情報・スケジュール（初回配当日含む）を必ずご確認ください。

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最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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